Всё для Учёбы — студенческий файлообменник
1 монета
docx

Студенческий документ № 045887 из МГСУ НИУ (МГСУ-МИСИ)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

"НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"

Институт ЭУИС

Кафедра "Менеджмент и инновации"

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

"Финансово-экономический механизм управления недвижимостью"

Тема: "Основные виды воспроизводственных мероприятий и их влияние на стоимостный эквивалент объектов недвижимости"

Выполнил: студент III курса 17 группы (Саянов Д. О.)

Проверил: Князев Д. В.

Москва

2017 г. Содержание

Введение....................................................................................3

1. Задачи и цели управления недвижимостью.....................................5

2. Основные виды воспроизводства основных фондов .........................9

3. Проект управления..................................................................13

4. Содержание работ в базовых процессах управления........................14

5. Правовая составляющая в управлении недвижимостью.....................16

6. Понятие стоимости недвижимого имущества..................................16

7. Понятия рыночной экономики в Российской Федерации...................17

8. Недвижимость как экономическое благо........................................19

9. Подходы к определению стоимости недвижимости..........................22

10. Методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости............26

Заключение................................................................................29

Список используемой литературы....................................................30

Введение

Жилищная сфера является важнейшей составной частью экономики России. В современных условиях жилье является необходимым элементом существования человека, который отражает социально-экономический уровень развития общества.

Недвижимое имущество - в соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Таким образом под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города.

При наличии недвижимости, как объекта права, существует вопрос регулирования имущественных отношений. Таким образом собственник права владеет, пользуется и распоряжается недвижимым имуществом.

Целью данной работы является изучение важных вопросов, таких как общая характеристика и структура рынка недвижимости (данный пункт необходим для маркетинга и мониторинга цен - основной вопрос). Для чего необходимо применение финансовой математики в экономике недвижимости и принятие определенных решений в управление объектами недвижимости.

1. Задачи и цели управления недвижимостью

Управление недвижимым имуществом это многосторонний процесс, который включает в себя:

· сохранения и улучшения технического состояния объекта;

· повышения рыночной стоимости недвижимого имущества;

· минимизация затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;

· организационно-правовое обеспечение.

Функциями организации, управляющей недвижимостью, подразумевается комплекс задач управления, разработанный и претворяемый в жизнь профессионалами, которые решают следующие вопросы:

- принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;

- управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

- любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

- процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

- систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

При этом главное, с чего начинается любая работа по объекту - выяснение целей собственника, его желаний. Профессиональный управляющий может и готов быть не только исполнителем, но и подсказать наиболее подходящие и доходные, более правильные, варианты использования недвижимого имущества в случае, когда владелец недвижимости не может четко сформулировать свои потребности. В таких случаях приходит на помощь специалисты: Управляющий недвижимым имуществом, Брокер, Агент (Риэлтор)

Управляющий недвижимым имуществом - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

Брокер - это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент(Риэлтор) - физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Планирование деятельности управляющей организации предусматривает разработку четырех основных документов: диагностики деятельности организации в истекшем году, прогноза ситуации на рынке, концепции (стратегии) развития, бизнес-плана.

Задачами управляющей организации являются не только коммерческие мероприятия по сдаче в аренду нежилых площадей, предоставлению дополнительных услуг пользователям. В первую очередь планируются и осуществляются задачи содержания (технического обслуживания и ухода, профилактики и ремонта) конструкций и инженерных систем водоснабжения, канализации, тепло- и электроснабжения, лифтового хозяйства, коммуникации и связи, вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности. Обеспечивается своевременность уборки помещений и прилежащей территории, вывоза мусора, надежность охраны объекта, функционирование автостоянки.

Являясь подрядчиком по отношению к заказчику-собственнику, управляющая организация заключает договоры подряда и субподряда на выполнение обслуживающих работ на объекте с соответствующими организациями. При этом возможно, как продление действующих контрактов, так и рекомендация собственнику по их расторжению и предложение более подходящих по соотношению цены и качества обслуживающих организаций.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление - это регламентация деятельности каждого лица (организации) участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:

1. государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;

2. самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями ассоциациями риэлторов и Российской гильдией риэлторов;

3. общественные воздействия мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества, реновации по сносу пятиэтажных зданий в Москве), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и других документов;

4. управление определенным недвижимым имуществом;

5. заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

Для каждого объекта недвижимости должен быть разработан конкретный проект управления, в соответствии с которым выполняют текущие задачи, определяют набор средств (организационных, технических, финансовых, правовых), необходимых для управления рабочими процессами.

Различают следующие виды планирования:

- долгосрочное;

- среднесрочное;

- краткосрочное.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:

- прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;

- планирование и проектирование;

- строительство или реконструкция;

- регистрация, оценка и учет;

- эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;

- контроль и распоряжение, корректировка плана.

Таким образом, совокупность задач по управлению недвижимостью представляет собой иерархическую систему, включающую оперативный, тактический, стратегический и генеральный уровни.

Основная часть работ по управлению функционированием объектов концентрируется на первых двух уровнях. Организация работы по управлению недвижимостью включает совокупность мероприятий воспроизводственного характера, а также экономический анализ результатов их реализации.

Оперативное управление недвижимостью согласовывает цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит техническому и финансовому менеджменту.

2. Основные виды воспроизводства основных фондов

Воспроизводство основных фондов - это непрерывный процесс их обновления. Основная цель воспроизводства ОФ - обеспечение предприятий основными фондами в их количественном и качественном составе, а также поддержание их в рабочем состоянии.

В процессе воспроизводства ОФ можно выделить решение следующих задач:

возмещение выбывающих ОФ; увеличение массы ОФ с целью расширения объема производства; совершенствование видовой, технологической и возрастной структуры ОФ, т.е. повышение технического уровня производства.

Основные фонды являются главным элементом производства. От их состояния, совершенства во многом зависит экономика и финансы предприятия.

В момент пуска предприятия в эксплуатацию оно наделяется основными фондами (оборудованием, зданиями, сооружениями ит. д.), которые формируются из уставного капитала. В процессе эксплуатации основные фонды физически и морально изнашиваются, теряя при этом часть своей стоимости. Отсюда возникает необходимость их воспроизводства, которое бывает двух видов:

во-первых - это простое воспроизводство основных фондов, предполагающее поддержание оборудования в рабочем состоянии без какого-либо его усовершенствования. Оно включает уход и надзор над основными фондами, межремонтное обслуживание, текущие и капитальные ремонты. При простом воспроизводстве основных фондов оборудование, как правило, не обновляется;

во-вторых - это расширенное воспроизводство основных фондов предприятия, которое предусматривает обновление оборудования, его реконструкцию и модернизацию, ввод в эксплуатацию новых мощностей и технологий.

С тем, что простое воспроизводство основных фондов предполагает преодоление лишь физического износа оборудования, а расширенное - физического и морального, разобрались. О различных формах простого и расширенного воспроизводства основных фондов будет сказано чуть ниже, а для начала разберемся, какие финансовые ресурсы требуются для преодоления вышеуказанных износов.

Итак, по объёму выполняемых работ простое и расширенное воспроизводство основных фондов существенно отличаются, а, следовательно, не адекватны размеры и источники их финансирования. Источниками финансирования простого воспроизводства основных фондов предприятия являются:

затраты по текущему ремонту и содержанию основных средств, которые относятся на соответствующие статьи себестоимости продукции;

крупные текущие, а также капитальные ремонты, которые финансируются за счёт амортизации, фонда развития, временно свободных денежных ресурсов предприятия (например, фонда охраны труда, фонда социального развития, резервного фонда и т. п.), а также за счёт привлечения кредитов банка и других заёмных источников.

Расширенное воспроизводство основных фондов требует значительных объёмов финансирования. Наряду с традиционными источниками - амортизационный фонд, фонды, образуемые из прибыли предприятия, средне- и долгосрочные кредиты, в настоящее время все большее развитие получают и новые рыночные инструменты. Их использование представляется тем более важным, если учесть, что переломы расчётного механизма не позволяют предприятиям своевременно и в достаточных суммах сформировать денежные ресурсы, необходимые для структурной перестройки производства. К таким рыночным механизмам необходимо отнести:

финансовый лизинг;

образование финансово-промышленных групп;

привлечение инвестиций на основе холдинга;

международный клиринг;

эмиссию ценных бумаг;

образование совместных производств;

участие государства в эффективных проектах и др.

Также необходимо помнить, что предприятиям часто приходится брать недвижимость в аренду, т.е. в заем. Для этого финансовые организации прибегают к лизинговым компаниям. Она кредитует заказчика оборудования, как видно из вышеприведенного механизма финансового лизинга, как бы в рассрочку. Это облегчает лизинговые платежи, которые построены таким образом, что к концу срока договора происходит полный расчёт компании с заказчиком.

Лизинг (в узком смысле слова - товарный кредит)- получение имущества в аренду с возможностью его последующего выкупа.

Аренда -имущественный наем материально-вещественных ценностей за определенную арендную плату с последующим возвратом арендодателю.

Достоинства лизинга - небольшие сроки перевооружения и сохранения оборотных средств, ускоренная амортизация оборудования, отнесение затрат на себестоимость продукции.

Недостаток - выплаты процентов лизингодателю.

Реконструкция представляет собой форму расширенного воспроизводства основных фондов путем замены конструктивных элементов и систем инженерно-технического оборудования, установки дополнительного оборудования, изменения объемно-планировочных решений здания, включая его назначение. Оно направлено на переустройство объекта и способствует улучшению его основных технико-экономических показателей.

Новое строительство - полное возмещение физического и морального износов ветхих фондов.

Модернизация - полное или частичное устранение морального и физического износов без изменения объемно-планировочного решения здания и его назначения.

Капитальный ремонт - частичное возмещение физического износа фондов путем полной или частичной замены элементов конструкций.

Текущий ремонт и обслуживание - предупреждение преждевременного износа конструкций.

Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства основных фондов, при котором выполняется комплекс мероприятий, включающих проведение работ, аналогичных реконструкции, за исключением изменения объемно-планировочных характеристик здания и его назначения.

Капитальный ремонт здания заключается в замене (кроме фундаментов и несущих стен) или восстановлении отдельных его частей, конструкций и инженерно-технического оборудования в связи с физическим и моральным (частично или полностью) износом, а также в проведении работ по благоустройству окружающей территории здания. Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт охватывает как всё здание в целом, так и его отдельные секции и, как правило, проводится в наиболее ценных каменных жилых и общественных зданиях.

Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерно-технического оборудования, неисправность

которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение и/или разрушение.

С целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки и инженерно-технического оборудования, а также устранения мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации здания, производится текущий ремонт, который бывает двух видов:

- текущий профилактический ремонт, выявляемый и планируемый заранее по времени выполнения, объемам и стоимости (например, ремонт и окраска кровель, замена и окраска водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей и т. п.). Периодичность его проведения - 3 года;

- текущий непредвиденный ремонт, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый в срочном порядке. Он предназначен для ликвидации и последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными природными условиями.

3. Проект управления

Проектные решения можно рассматривать как рабочий документ для управления процессом инвестирования воспроизводства объекта недвижимости в форме бизнес-плана.

Бизнес-план - это особый обобщающий документ, в котором содержится программа выполнения последовательности деловых операций, совершаемых в процессе организации нового бизнеса. Он содержит теоретическую информацию и практические данные о самом предприятии, его сфере деятельности, производимых услугах или товарах, рынках сбыта, маркетинговой политике, предполагаемом уровне эффективности производства. Проект бизнес плана должен составить концептуальную основу для утверждения:

· заявления о намерениях управляющего недвижимостью (собственника);

· обоснования вложений внутренних ресурсов в конкретную деятельность;

· запроса на финансирование.

Важно помнить, что проект, как план действий, возможно, будет читаться несколькими различными людьми, которых будут по-разному интересовать изложенные данные.

Руководитель управляющей организации, возможно, проверит, может ли операционный план помочь достигнуть поставленных целей. Руководители подразделений могут уделить основное внимание либо разделу "Расходы", чтобы проанализировать, как автор собирается тратить полученные деньги, либо разделу о выручке, чтобы изучить, откуда будет получен доход. В итоге проект должен содержать расчет стоимости его реализации и срока окупаемости, сравнение получаемой эффективности с известными достижениями и иные показатели: результативности операционной деятельности, рентабельности, безубыточности состояния объектов недвижимости и др.

4. Содержание работ в базовых процессах управления

Процесс управления - это совокупность целенаправленных действий руководителя и аппарата управления по согласованию совместной деятельности людей для достижения целей организации.

Целенаправленное, комплексное, системное воздействие на определенный процесс как объект управления предпринимают в интересах собственника для достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта недвижимости в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления.

Чтобы обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в интересах владельца необходимо предложить совокупность решений в следующих аспектах системы недвижимого имущества:

· Решение социально-правового аспекта управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном распределении, комбинировании и использовании правомочий собственности.

· Экономические решения реализуются через управление расходами и доходами, формирующимися на этапе эксплуатации недвижимости. К экономическим задачам относится подготовка сводных сметных расчетов, определение ставок арендной платы, исследование и сравнение показателей расходов и доходов, бизнес-планирование.

· Технический аспект управления предусматривает поддержание объекта недвижимости в работоспособном состоянии путем реализации комплекса операций по материальным преобразованиям, содержанию, охране окружающей среды. В техническом менеджменте наиболее важными являются задачи по: визуальной оценке и/или исследованию технического состояния; обслуживанию и уходу; текущему и капитальному ремонтам

· Организационный аспект управления состоит в определении состава работ, программы их реализации, схем и условий привлечения подрядных организаций, тендеров на проведение работ, формировании организационных структур.

Конкретными решениями спектра значимых задач в проектах управления являются планы действий на период оперативного планирования. Их разработка включает в себя составление программы и календарных графиков.

В разрабатываемых проектах субъекты хозяйственной деятельности обязаны предусмотреть в обязательном порядке экологические мероприятия по предупреждению и устранению негативного воздействия на окружающую среду:

· технические средства и технологии обезвреживания и безопасного размещения отходов производства и потребления;

· эксплуатацию объектов с применением средств контроля за воздействием на окружающую среду;

· учет отходов и иных воздействий на окружающую среду;

· природоохранные работы (благоустройство, озеленение).

Наряду с элементной и функциональной диагностикой объекта недвижимости проект управления целесообразно структурировать как систему базовых бизнес-процессов.

Для реализации принципа процессного подхода необходимо выполнить следующий минимальный объем системных требований:

· определение входов и выходов каждого процесса для установления последовательности и взаимодействия процессов;

· обеспечение ресурсами и информацией, необходимой для осуществления процесса и управления им;

· определение необходимой документированности процесса;

· осуществление планирования;

· наличие критериев и методов оценки управления процессом;

· осуществление мониторинга и измерения, оценки и анализа процесса;

· проведение корректирующих действий по результатам анализа процесса;

· определение метода и осуществление управления процессами, проводимыми субподрядными организациями.

Выходные данные проекта должны отвечать входным требованиям к проектированию (плану качества) и определять характеристики объекта недвижимости, существенные для его безопасности и правильного пользования.

5. Правовая составляющая в управлении недвижимостью

При управлении недвижимостью как одном из важнейших правомочий собственника важно принимать взвешенные решения, основанные на действиях строго ориентированных на законодательстве Российской Федерации по которым собственник владеет, пользуется и распоряжается недвижимым имуществом. Все спорные вопросы решаются в досудебной и судебной форме, регулируемой гражданским и жилищным кодексами, поэтому практически любое управленческое решение по оптимизации функционирования объектов недвижимости необходимо подкреплять разработкой правовой модели.

6. Понятие стоимости недвижимого имущества.

Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью1 - способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение - и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость - "характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможно удовлетворить наши потребности".

Понятия "стоимость" и "затраты" также не совпадают. Для того, чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости огромна.

Стоимость безусловно связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода к оценке.

Модель взаимосвязи различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент.

На основании вышеизложенных положений главную проблему экономики недвижимости можно сформулировать следующим образом: нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости, адекватно отражающего изменение его натурально - вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.

Решение этой проблемы предполагает:

Определение состава и содержательной характеристики факторов влияния по каждой из разнородных групп (относящихся, соответственно, к натурально-вещественным характеристикам объекта, его пространственному окружению и рынку недвижимости);

Раскрытие динамики факторов во времени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости);

Установление количественных зависимостей стоимостного эквивалента от факторов влияния;

Определение целевых функций и критериев эффективности.

Таким образом формируется рынок.

7. Понятия рыночной экономики в Российской Федерации.

Рыночная экономика - это система экономических свобод, действующих в жестких рамках закона с такой формой организации хозяйства, при которой хозяйствующие субъекты взаимодействуют посредством рынка с помощью системы цен, спроса и предложения. Задача эта чрезвычайно сложна и многогранна. Ее решение включает в себя и преобразование отношений собственности, и развитие нормальной конкуренции, и создание соответствующей рыночной инфраструктуры. Вполне естественно, что при ее решении особое значение приобретают те направления, развитие которых служит решающим условием успеха преобразований экономической системы в целом.

Ход осуществления экономических реформ России, начиная с 1991 года, убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода "узловой точкой" системных преобразований, является рынок недвижимости. На этом направлении есть достигнутые результаты - устойчивыми темпами растут объемы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам привлекаемых средств населения находятся операции купли-продажи недвижимости, многие города обогатились значительным количеством объектов, отвечающих самым высоким качественным критериям. Россия -- страна колоссального человеческого таланта и несметных природных богатств, основу которых составляет земля. Огромное значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в первую очередь, городских территорий).

Опыт становления российского рынка недвижимости стал убедительным подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономикой, а именно:

- недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости - зданиях, строениях, сооружениях, обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем, так и в будущем. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;

- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что, в конечном итоге, приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития;

- недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Это обстоятельство общепризнано и учитывается государством через создание системы контроля за эффективным использованием недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла.

Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, прежде всего, за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.

Сложность и многогранность самой недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обуславливают необходимость создания эффективной системы, которая бы: охватывала все этапы жизненного цикла); сформулировала единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости;

обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.

8. Недвижимость как экономическое благо

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

· предмета потребления (бездоходного) - ресурса для личного или общественного использования, т.е.:

· жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;

· земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;

· реального актива - ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;

· финансового (инвестиционного) актива, т.е.:

· товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;

· капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);

· средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

К особенностям недвижимости как товара относят:

· не перемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,

· уникальность объектов - вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) - приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;

· долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;

· ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;

· сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;

· сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;

· низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

К особенностям недвижимости как финансового актива относят:

· неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;

· слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;

· относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

· неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;

· необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта -- при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации -- существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;

· необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;

· низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

9. Подходы к определению стоимости недвижимости

Сущность стоимости недвижимости определяется с позиций трудовой теории стоимости, теории маржинализма и теории ренты. Представленные теоретические подходы могут рассматриваться как методологическая основа оценки стоимости недвижимости затратным методом, методом сравнения продаж и доходным методом. Результаты предварительной оценки являются объективной основой для формирования рыночной стоимости недвижимости. В практике рыночных отношений используются модификации видов стоимости: балансовая, страховая, залоговая, инвестиционная, для целей налогообложения и другие.

Формирование и развитие рынка недвижимости стало характерной чертой современного этапа рыночных преобразований в России. Изучение этого процесса имеет большое теоретическое и практическое значение. Недвижимостью считаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. В условиях рыночных отношений недвижимость выступает в качестве товара. Особенность заключается в том, что недвижимые объекты могут одновременно рассматриваться как потребительские блага и как элементы инвестиций. Эта двойственность делает достаточно сложным определение стоимости объектов недвижимости.

Анализ стоимости и ее определение всегда имели принципиальное значение для экономистов. Сделаем попытку с точки зрения экономической теории, более четко определить сущность категории стоимость недвижимости и показать ее место в системе экономических характеристик недвижимости.

В научной, учебно-методической, специальной экономической литературе приводится достаточно много определений стоимости недвижимости, а также определений и классификаций ее разновидностей.

Теоретические исследования стоимости товара (мы рассматриваем недвижимость как товар) имеют богатую историю. Недвижимость, как и большинство товаров, является экономическим благом, т.е. потребность в ней не удовлетворяется в полной мере из-за экономической ограниченности ресурсов. Очевидно, что обеспечить возрастающее удовлетворение потребностей в недвижимости (например, в жилье) возможно только в процессе производства. Поэтому вполне закономерно, что формирование стоимости, ее величина и изменение рассматривалось экономической теорией во взаимосвязи с процессом труда. Обоснование роли труда, как субстанции стоимости, сделанное еще в работах А. Смита, позволяет применить основные положения трудовой теории стоимости для характеристики стоимости недвижимости. Разграничение, которое провел Адам Смит между потребительной и меновой стоимостью, имеет очень важное значение. Термин потребительная стоимость подчеркивает ценность товара, как полезной вещи. Однако меновая стоимость определяется только рынком, в процессе купли-продажи. Она является относительной в том смысле, что товар должен сравниваться, соизмеряться по затратам труда на другие товары на открытом рынке, где есть конкуренция.

Следует отметить, что стоимостным эквивалентом недвижимости является цена производства объекта нового строительства.

Рожденный в рамках трудовой теории стоимости подход к определению стоимости недвижимости через совокупные затраты труда на ее производство имеет право на жизнь и активно используется в современной практике. Однако он не может быть единственным, исключающим другие.

Необходимо проанализировать, в какой степени суммарные затраты труда и определяемый на их основе стоимостной эквивалент соответствует полезности объекта недвижимости. В этой связи, возникает вопрос о степени удовлетворения потребности. Товар имеет стоимость только если он обладает полезностью, редкостью, и если у покупателя есть желание приобрести этот товар. Товар, который не обладает полезностью, или относительная полезность низка, не может иметь стоимости, поскольку именно полезность вызывает желание обладать товаром и мотивирует сделку купли-продажи.

Качественно новым этапом развития экономической теории и разработки методологии определения ценности товара стала маржиналистская теория. Основные положения ее заключаются в том, что: обмен совершается на основе эквивалентного соотношения полезностей обмениваемых товаров (а не затрат труда, как в трудовой теории стоимости); сама полезность является убывающей по мере удовлетворения потребности, главную роль при этом играет полезность дополни-тельной единицы потребляемого блага (она называется предельной). Существенным моментом маржиналистской теории является понимание полезности с учетом субъективных представлений потребителя. Абстрактной полезностью обладает любой товар (по определению), конкретная полезность определяется потребителем исходя из собственных предпочтений, привычек, вкуса. Именно это оказывается решающим фактором потребительского выбора.

С позиций теории предельной полезности можно объяснить мотивацию выбора того или иного объекта недвижимости со стороны покупателя. Потребитель формирует для себя определенный набор свойств и качеств, которыми должен обладать объект недвижимости, ранжирует свои предпочтения. Для недвижимости это прежде всего фактор местоположения, а также время и качество постройки, система коммуникаций, строительный материал, этажность, особенность планировки и т.д. Потребность эта должна быть объективно обоснована имеющейся информацией об аналогичных товарах, о сравнимых по данным параметрам сделках, а также экономических ограничениях. Важнейшая роль субъективного фактора в определении ценности недвижимости через полезность связана с множественностью тех характеристик, из которых формируется общая полезность, их сложной взаимосвязью и противоречивой динамикой. Единственным критерием ее реальной оценки является потребительская практика, сравнительный анализ проведенных аналогичных сделок. Убывание предельной полезности в полной мере характерно для недвижимости. Покупка второго, третьего аналогичного объекта увеличивая общую полезность, уменьшает предельную (дополнительную полезность) каждого последующего объекта недвижимости. Таким образом потребительский выбор влияет на уровень ценности объекта, тем самым формируя его стоимость.

Трудовая теория стоимости и теория предельной полезности взаимно дополняют друг-друга подчеркивая разные подходы к определению стоимости. Однако этот процесс был не полным если не рассматривать недвижимость как фактор получения рентного дохода и влияние этого процесса на стоимость недвижимости.

Классики политической экономии А. Смит, Д. Рикардо, Ж.Б. Сэй положили начало теории ренты, рассматривая в основном земельную ренту. Современная концепция природной ренты и экономического механизма рентных отношений обусловлена владением, распоряжением и использованием ресурсов отраслей, в которых действуют естественные рентообразующие факторы. Денежная земельная рента характерна для развитой системы рыночных отношений. В этой связи положения классиков политэкономии о сущности, видах и формах ренты, применимы и к современной системе земельных отношений.

В широком понимании рента есть доход, получаемый собственником земельного участка или владельцем различных видов недвижимости, не связанный с непосредственной предпринимательской деятельностью собственника. Ограниченный характер предложения земли и объектов "привязанных" к земельным участкам т.е. недвижимости обусловливает наличие экономической ренты. Доход владельца земельного участка формируется в зависимости от факторов естественного плодородия и местоположения (дифференциальная рента I рода) и искусственного плодородия, через дополнительные вложения капитала (дифференциальная рента II рода). Для объектов недвижимости (зданий, строений) принципиальное значение имеет дифференциальная рента I рода по местоположению, т.н. транспортная рента. И земельные участки и объекты недвижимости (они главным образом сосредоточены на городских территориях) представляют собой вещественную форму капитала -- материальный актив, использование которого предполагает устойчивый поток доходов. Следовательно, при определении стоимости недвижимости, необходимо учитывать положения теории ренты, определяющие сущность, содержание и процесс формирования особого вида дохода - дохода от собственности.

Рассмотренные выше теоретические подходы к определению стоимости (через определение совокупных затрат труда на создание объекта недвижимости; через сравнительный анализ предельных полезностей аналогичных объектов недвижимости; через определение уровня доходности объекта на основе теории ренты) послужили методологической основой для разработки методов оценки рыночной стоимости недвижимости.

В отличие от потребительских товаров недвижимость - это особый объект (длительность создания, многочисленность используемых ресурсов, пространственное соизмерение, многообразие способов использования и т.д.) и объективная оценка его стоимости представляет из себя сложный процесс, требующий работы профессионалов.

10. Методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

В теории выделяют три метода оценки рыночной стоимости объектов недвижимости:

Затратный метод оценки (подход к оценке по затратам) базируется на сравнении стоимости строительства объекта недвижимости, аналогичного объекту

оценки, со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется

стоимость воссоздания объекта оценки, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или прав на него).

Метод прямого сравнения сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта оценки на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с объектом оценки по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке стоимости исходит из предпосылки, что рынок установит рыночную стоимость для объекта оценки тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Доходный метод оценки рыночной стоимости основывается на принципе ожидания, который может быть сформулирован так: стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. Настоящий подход применяется при оценке объектов доходной недвижимости. Расчет осуществляется двумя способами: способом прямой капитализации или способом капитализации доходов.

Правомерность всех теоретических подходов к определению рыночной стоимости обусловливает необходимость всестороннего стоимостного анализа недвижимости. Поэтому оценка рыночной стоимости предполагает взаимодополняющее использование всех методов оценки, что наиболее полно отражает характер оцениваемой собственности и вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Результатом анализа и расчетов будет оценочная стоимость недвижимости. С точки зрения предложения оценочная стоимость может учитывать доходность, местоположение, уровень развития инфраструктуры, а также инфляционную составляющую. Оценка стоимости с точки зрения спроса основана на учете тех же факторов, но и проектов и направлений использования, имеющихся у покупателя.

Таким образом, оценка стоимости недвижимости является первым этапом и основой для формирования экономических отношений, которые складываются вокруг недвижимости как товара.

Наибольшее значение для собственника имеет определение рыночной (оценочной) стоимости имущества, поскольку рыночная стоимость является базой, на основании которой вырастает все многообразие расчетных видов стоимости, про-диктованных разнообразием рыночных отношений.

Рыночная стоимость недвижимости является результатом объективного анализа достоверной экономической информации об объекте и рыночной среде. Объективная оценка позволяет определить величину стоимости при наиболее эффективном варианте использования объекта. Поэтому большинством авторов подчеркивается, что рыночная стоимость - это наиболее вероятная величина денежного эквивалента стоимости объекта. Рыночная стоимость - это расчетная, гипотетическая величина, та субстанция, которая определяет основу рыночной цены. Рыночная цена -- денежный эквивалент стоимости объекта недвижимости, который формируется конкретной ситуацией на рынке в данное время, в данном месте, в условиях конкретной сделки. Рыночная цена -- это цена равновесия, которая определяется спросом и предложением на рынке и представляет собой сумму, уплаченную при конкретной сделке. Для того чтобы рыночная цена точно отражала рыночную стоимость, необходимо чтобы выполнялся целый ряд условий: рынок должен быть совершенно конкурентным, участники сделки должны вести себя экономически рационально, должна быть абсолютно доступна рыночная информация, не должны влиять внешние, не относящиеся к сделке факторы. Такие условия возможны. Но в реальной действительности слишком большую роль играют спрос и предложение на рынке в конкретной ситуации и переплетение влияний различных групп внешних и внутренних факторов. Поэтому несовпадение по величине и по содержанию категорий рыночная стоимость недвижимости и рыночная цена недвижимости, на наш взгляд, объективно и обосновано. На практике используются различные модификации рыночной стоимости. Эти категории сформировались в практике экономических, юридических, финансовых отношений, в зависимости от целей и особенностей сделок.

В экономической специальной литературе выделяют балансовую, залоговую, страховую, инвестиционную, ликвидационную стоимости, стоимость для целей налогообложения и др.

Заключение

Экономические критерии диктуют свой, определенный уровень развитости рыночных отношений реальной экономики, который характеризуется своим многообразным экономически-политического спектра применяемых категорий. Многообразие определений стоимости не вызывает методологических ошибок, если прослеживается их системность и теоретическая аргументированность, которая хорошо видна при тщательном изучении рынка. Сложность и многогранность использования недвижимости, как товара дает этому объяснение и колоссальное возможности в ее реализации, с использованием гражданско-правовых инструментов и определенного круга специалистов, умеющих правильно определить стоимостной эквивалент объектов недвижимости и влияние воспроизводственных мероприятий на их формирование.

Список используемой литературы

1.Гражданский кодекс Российской Федерации.-М., 2014.

2.Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. - М., 2014.

3.Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб.: Издательский дом Питер, 2015.

4.Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке не-движимости. - СПб.,2016.

5.Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 2015.

6.Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М.: Экмос, 2015

7.Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 2015.

Показать полностью… https://vk.com/doc240206940_446342657
Рекомендуемые документы в приложении