Всё для Учёбы — студенческий файлообменник
3 монеты
docx

Диплом «Анализ ипотечного кредитования» по Бухгалтерскому учёту (Боровых Р. М.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 4

ГЛАВА 1.Теоретические основы ипотечного кредитования 8

1.1 Понятие ипотечного кредитования и его правовое регулирование 8

1.2 Основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации 17

1. 2.

ГЛАВА 2. Анализ ипотечного кредитования Исилькульского отделения Сберегательного банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082 21

3. 4. 2.1 Общая характеристика банка, миссия, цели, задачи, организационная структура 21

2.2 Условия и организация процесса ипотечного кредитования в Исилькульском отделении Сбербанка Российской Федерации 28

2.3 Анализ экономических показателей и итоги работы Исилькульского отделения Сберегательного банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082 48

2.4 Анализ рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации 52

ГЛАВА 3. Проблемы развития современной ипотеки в России, рекомендации по их устранению 56

3.1. Проблемы ипотеки в России и пути их решения 56

3.2. Рекомендации по совершенствованию организационного процесса ипотечного кредитования в Исилькульского отделении Сбербанка России 66

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 79

ВВЕДЕНИЕ

Сегодня в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение спроса населения с помощью развития жилищного кредитования при одновременном увеличении объемов жилищного строительства. Решение жилищной проблемы путем повышения доступности жилья для населения и увеличения доли собственников является важнейшей социально-экономической предпосылкой стабилизации современного российского общества. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья основным источником средств, направляемых на улучшение жилищных условий, становятся сбережения граждан и банковские кредиты.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Это система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

В настоящее время существует целый спектр проблем, которые препятствуют развитию ипотечного кредитования. К факторам, негативно влияющим на развитие ипотеки, относятся прежде всего общая нестабильность экономики, низкий уровень доходов большинства населения по сравнению со стоимостью жилья, высокие налоги и инфляция. Но самая серьезная проблема - это недостаточная помощь со стороны государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах.

Ограниченное предложение жилья является одной из существенных причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, поскольку дефицит жилья увеличивает его стоимость. Для того, чтобы ипотечный кредит стал доступным для большинства населения, необходимо в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе стимулирование ипотечного кредита приведет к еще большему росту цен.

Актуальность данной темы заключается в том, что доступность жилья самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост ее населения. Для России, учитывая ее географические масштабы, решение данной задачи имеет первостепенное значение. В частности, в этом кроется ключ к решению проблемы острой нехватки рабочих рук в таких регионах сосредоточения основной ресурсной базы, как Сибирь, Дальний Восток и ряде других, связанной именно с тем, что государство не может обеспечить гражданам доступность жилья в этих регионах. Доступность жилья - очень болезненная проблема. Если ее не решать, она останется серьезным тормозом экономического роста и более того, источником социальной напряженности в обществе.

Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально - экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам.

Объектом исследования дипломной работы выступает ипотечное кредитование физических лиц, осуществляемое банками на территории Российской Федерации, в том числе Исилькульское отделение №2231 дополнительный офис 082 Сбербанка России.

Предмет представляет собой проблемы деятельности банков Российской Федерации в сфере ипотечного кредитования, в частности Исилькульское отделение №2231 дополнительный офис 082.

Целью данной работы является исследование особенностей ипотечного кредитования в России, а также в Исилькульском отделении Сбербанка России.

Поставленная цель определила следующие задачи:

- определить условия функционирования рынка ипотечного кредита, механизм взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования;

- изучить законодательство Российской Федерации, регламентирующее деятельность субъектов;

- описать условия и порядок предоставления ипотечного кредита в Исилькульском отделение №2231 дополнительный офис 082 Сбербанка;

- обозначить круг проблем развития ипотечного кредитования в Российской Федерации в целом, и ипотечного кредитования в Исилькульском отделение №2231 дополнительный офис 082 Сбербанка;

- разработать рекомендации по устранению выявленных проблем развития ипотеки.

Дипломная работа состоит из оглавления, введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Во введении сформулированы цели и задачи, выделен объект и предмет исследования, указана структура работы. В первой главе даны определения основных понятий, изучены теоретические аспекты данной темы, приведена структура, формы и виды ипотечного кредита. Вторая глава посвящена характеристике условий и организации процесса ипотечного кредитования в Омском отделении Сбербанка, анализу основных экономических показателей Банка и рынка ипотечного кредитования, актуальные на сегодняшний день. В третьей главе обозначен спектр проблем развития современной ипотеки в России, рассмотрена на конкретном примере выдача ипотечного кредита, разработаны рекомендации в рамках проблем ипотечного кредитования. Заключение посвящено подведению итогов проделанной работы, резюмированию проводимых исследований.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Понятие ипотечного кредитования и его правовое регулирование

Слово "ипотека" греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI век до н.э.). Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (с греческого - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать специальные книги, которые называли ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности [20, с. 430].

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени каждой страны.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своих обязательств, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [3, с.6].

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

- ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

- в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимое имущество.

Предмет ипотеки всегда находится в пользовании должника. Он же

остается собственником, пользователем и фактическим владельцем

этого имущества, но лишается права распоряжения им без согласия кредитора на время залогового периода.

- договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

- при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества. Права ипотечных кредиторов по одному имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки.

- в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного можно вывести следующие принципы ипотеки:

- Принцип гласности - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге.

- Принцип специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме.

- Принцип достоверности - запись в публичных книгах означает, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных.

- Принцип старшинства - преимущества одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу.

- Принцип неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам [23,с.40].

Таким образом, ипотечный кредит - кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование - целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Классификация ипотечных кредитов возможна по ряду признаков:

- По объекту недвижимости (земельные участки; недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, потребительского назначения; воздушные, морские суда, космические объекты; объекты незавершенного строительства);

- По целям кредитования (кредиты на приобретение готового жилья; кредиты на строительство, регистрацию, капитальный ремонт индивидуального жилья; строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций);

- По виду кредитора (банковские, небанковские);

- По виду заемщиков (как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые заемщикам и строителям; кредиты предоставляемые будущему владельцу жилья; по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм, людям, проживающим в данном регионе, всем желающим);

- По способу рефинансирования (выпуск ипотечных облигаций, предварительные накопления заемщиков, собственные, привлеченные и заемные средства, продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку);

- По срокам кредитования (краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные);

- По способу амортизации долга (постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением согласно особым условиям);

- По виду процентной ставки (кредит с фиксированной процентной ставкой, кредит с переменной процентной ставкой);

- По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества [23,с.120].

Ипотечное кредитование обладает определенным инструментом. Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации долга показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени, кроме этого, в нем отражается, какая часть платежа идет на выплату процентов, а какая на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяются на:

- Постоянные ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты. Данный порядок погашения кредита дает заемщику стабильность в размере его расходов по кредиту.

- Ипотека с переменными выплатами.

- "Шаровые" платежи - предусматривают крупный итоговый платеж по долгу. Данный порядок погашения удобен заемщику небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце кредита. Кроме того, так как не происходит постепенного погашения долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечению срока кредитования. Подобные кредиты могут быть структурированы следующим образом: неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита; выплаты только одних процентов, а затем "шаровой" платеж; частичная амортизация итоговым "шаровым" платежом.

- Платежи с фиксированной суммой выплаты основного долга - равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга - равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Сумма процентов по ним изменяется. Ежемесячный платеж заемщика уменьшается, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, но не меньше будет и сумма возможного ипотечного кредита, т.к. она рассматривается с учетом первых платежей, а они больше, чем в случае с самоамортизирующимся процентом.

Нарастающие платежи предусматриваются переменные платежи, в первые годы платежи остаются низкими, зато в последующие годы увеличиваются, что позволяет полностью самортизировать кредит [12,с.48].

Первоначально ипотечный кредит практически во всех странах возникал как государственный. Частные ипотечные банки появились позже.

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредита под залог недвижимого имущества.

Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит посредством выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств - закладных листов. Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантируют своим держателям доход в виде фиксированного процента.Это предполагает создание в стране нормально функционирующего рынка закладных, где можно в любое время продать закладное обязательство и получить обратно свой капитал. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица, своей подписью он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Как правило, закладные листы выпускаются сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам обычно снижается процент по кредиту. Ипотечные банки при предоставлении ипотечного кредита кроме

основных процентов по кредиту взимают процент за предоставление, который в большинстве случаев составляет 0,25% в месяц. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан

подготовить условия предоставления, и не имеет права изменить их, невзирая на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

В зависимости от направлений кредитования ипотечные банки можно разделить на:

- земельные банки, предоставляющие кредит под залог земли;

- мелиоративные банки, предоставляющие кредит на мелиоративные работы;

- коммунальные банки, предоставляющие кредит под залог городской недвижимости.

Рынок ипотечного капитала - часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемом на вторичном ипотечном рынке.

Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный (непосредственно охватывает деятельность кредитных институтов по кредитованию физических и юридических лиц под залог объектов недвижимости) и вторичный (охватывает процесс купли - продажи закладных, выпущенных на первичном рынке).

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам - с другой. Специфика

ипотечных операций, в частности их обязательное нотариальное оформление и последующая регистрация вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов.

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось в 90-х годах прошлого века. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции Российской Федерации (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1994г.) и второй (1996г.) частей Гражданского кодекса Российской Федерации. Кодекс обеспечивает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положение о праве собственности и других вещных правах на другие жилые помещения; основания для обращения взысканий за задолженное жилое помещений, а также ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество. Во исполнение требования Гражданского Кодекса Российской Федерации 12.06.1996г. был принят Федеральный закон № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство ипотечного жилищного

кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

ФАИЖК призвано выполнять следующие функции (зафиксированы в программе "Свой дом"):

- содействовать развитию ипотечного жилищного кредитования путем рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками;

- привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

- содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечные кредиты) в ликвидные (наличность);

- стандартизации и унификации процедур ипотечного кредитования;

- представление интересов ипотечных структур в правительстве и других госучреждениях [5,с.26].

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В данном законе [3,с.38]:

1) определены основные требования о содержании договора об ипотеке и закладной;

2) определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;

3) установлены понятия о последующей ипотеке и условиях, на которых она допускается;

4) заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

5) уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений;

6) четко отражены правоотношения в области жилых домов и квартир.

В январе 2000 г. Правительством была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору

схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования является приемлемой, если она удовлетворяет требованиям юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

В ноябре 2003 г. был принят закон №152 "Об ипотечных ценных бумагах". Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные ценные бумаги как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество, наподобие акционерного, которое может совершать количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги. Реализация закона связана с инструкциями ЦБ, от которых во многих зависит эффективность принятого закона. Инструкция "Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием" (112-И), принятая 31.03.2004 г., устанавливает три обязательных дополнительных норматива - Н 17 (обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала); Н 18 (соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%); Н 19 (объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка). Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами, т.к. иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные ценные бумаги, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, т.к. мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия [4,с.46].

Итак, ипотека как продукт потребительского кредитования возникла еще до нашей эры и продолжает развиваться на сегодняшний день.

Первоначально ипотечный кредит возникал как государственный, позже появились и частные банки. В настоящее время ипотечная деятельность в России как государственных, так и частных банков регулируется федеральным законодательством.

1.2. Основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и власти РФ, а также основные участники рынка ипотечного кредитования разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов. В настоящий момент в регионах Российской Федерации предоставлен широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако, по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов кредитования:

1. кредитование через ипотечный банк;

2. финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных;

3. продажа жилья в рассрочку строительными фирмами;

4. программы льготного кредитования отдельных категорий граждан.

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией "Жилищная инициатива" совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования.

1. Схема "Форвардкредитинвест". Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита

производится поэтапно, по мере строительства объекта. Программа

рассчитана на коммерческих застройщиков.

2. Схема "Ретрокредитинвест" ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в том случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема "Комбинвест". Кредит выдается в случае, если рыночная стоимость нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема "Фьючерсинвест". Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья.

5. Схема "Рентный залог". Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции.

6. Схема "Семейные жилищные накопительные счета". На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение жилья.

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций банками широко применялась схема "Аренда с правом выкупа", которая предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика. Но эта схема невыгодная для заемщика, т.к.

он несет затраты на оформление кредита, при невозможности внести очередной платеж заемщик может лишиться части выплаченных средств, а в

случае банкротства банка заемщик теряет свои средства и надежду на

получение квартиры.

Другим способом снижения риска является наличие поручителя, как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействия коммерческих банков и предприятий:

- жилищные ссуды предприятий своим работникам;

- продажа жилья работникам с рассрочкой платежа;

- кредитование работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий.

Как один из видов финансирования жилищного строительства с участием банков можно рассматривать кредитование строительных организаций - застройщиков жилья под будущее поступление от инвесторов (или дольщиков) [22,с.49].

Сегодня можно выделить четыре типа участников рынка ипотеки:

1. Банки, имеющие приличный портфель закладных (Сбербанк Российской Федерации, Внешторгбанк и т.д.);

2. Вновь входящие на рынок банки (Банк Москвы, Собинбанк, "Союз" и др.);

3. Мелкие региональные агенты;

4. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Основными источниками ипотечного финансирования в Российской Федерации являются:

- бюджетные организации;

- средства кредитных институтов;

- средства кредитных нефинансовых институтов;

- иностранные займы и инвестиции [22,с.50].

Финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных.

Анализируя вышесказанное, приходим к выводу, то формирование федеральной системы ипотечного жилищного кредитования РФ происходит на основе двухуровневой системы рефинансирования ипотечных кредитов. В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов кредитования - кредитование через ипотечный банк; финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка; продажа жилья в рассрочку строительными фирмами; программы льготного кредитного кредитования отдельных категорий граждан.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СБЕРЕГАТЕЛЬНОГО БАНКА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА ПРИМЕРЕ ИСИЛЬКУЛЬСКОГО ОТДЕЛЕНИЯ №2231 ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОФИС 082

2.1. Общая характеристика банка, миссия, цели, задачи, организационная структура

Сбербанк России - это крупнейший банк Центральной и Восточной Европы по величине активов и капитала первого уровня;

-Банк, занимающий 9 место в мире по рентабельности капитала и 152 место по капиталу первого уровня среди 1000 лучших банков мира, 381 - е место в списке 2000 крупнейших компаний в мире;

-Лидер российского рынка банковских услуг, на долю которого приходится 56% рынка вкладов, 37,6% рынка кредитования частных клиентов, 30,3% рынка кредитования юридических лиц, 27% активов банковской системы России;

-Банк, через который получают зарплату каждый восьмой работающий в экономике страны и пенсию - каждый четвертый пенсионер;

- Один из крупнейших налогоплательщиков страны.

Исилькульское отделение Сбербанка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082 является территориальным банком Западно - Сибирского отделения Сберегательного банка России и образовалось на основании Постановления Правления Сбербанка Российской Федерации №236 от 20 июня 1991 года.

Банк имеет лицензию на проведение банковских операций и на проведение операций с иностранной валютой.

Исилькульское отделение Сбербанка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082 имеет собственную печать, штампы, бланки с наименованием банка, действует на основании положений, разработанных в соответствии с Уставом Акционерного Коммерческого Сбербанка Российской Федерации.

Юридический адрес: 646130 Омская область ПГТ Крутинка ул. Кооперативная 1.

В своей деятельности отделение руководствуется законодательством России, нормативными актами Сбербанка Российской Федерации и территориального банка.

Центральным звеном в осуществлении активных операций является управление кредитования. В его функции входит распределение кредитных ресурсов по видам ссуд и заемщикам, организация выдачи и погашения кредитов, ведение кредитных дел, заключение договоров, проверка кредитоспособности клиентов, а так же анализ структуры кредитного портфеля отделения банка и разработка предложений по выбору направлений кредитования; контроль за формированием резерва на возможные потери по ссудам.

Отдел валютных операций осуществляет контроль за ведением бухгалтерского учета вкладных операций в иностранной валюте; продаже и покупке иностранной валюты, платежных документов.

Особое внимание в отделении уделяется расчетно - кассовому обслуживанию юридических лиц. Расчетно - кассовый отдел осуществляет открытие и ведение расчетных и текущих счетов юридических лиц, предпринимателей, проведение расчетов и кассовых операций.

Анализом в банке занимается экономический отдел. В его функции входит: изучение конъюнктуры районного финансового рынка; анализ финансовой деятельности структурных подразделений и отделения банка в целом; составление сводных финансовых планов, смет расходов и затрат филиала банка и контроль за их выполнением; осуществление планирования и прогнозирования деятельности отделения банка.

Юридический отдел контролирует выполнение положений и правильность оформления банковских сделок, составления договоров, ведет дела банка в судебных и административных учреждениях, занимается составлением разного рода актов, исковых заявлений, отзывов, протестов.

Контрольно - ревизионный отдел осуществляет проверку деятельности банка в соответствии с действующими нормами учета, установленными советом банка и инструкциями.

Управление информатики и автоматизации банковских работ осуществляет разработку новых программ; внедрение и эксплуатацию в филиале банка систем и средств автоматизации банковских операций; обеспечение функционирования электронного документооборота; организацию технического обслуживания средств вычислительной и банковской техники.

Отдел банковских карт осуществляет организацию работы филиала по проведению операций с применением банковских карточек.

Отдел безопасности и защиты информации осуществляет проверку целевого использования кредитов, проверку имущества, предоставляемого под залог, организацию охраны отделения банка.

Отдел ресурсов осуществляет управление денежными потоками и оптимизации перераспределения ресурсов внутри отделения банка; ведением валютной позиции; управление кассовыми остатками в рублях и иностранной валюте.

Отдел вкладов и расчетов населения решает оперативные вопросы, рассматривает входящую и исходящую корреспонденцию, в том числе письма, жалобы и заявления граждан, проводит техническую учебу с работниками банка.

Отдел по работе с персоналом осуществляет организацию вопросов планирования, подбора, рационального использования и учета персонала; повышение квалификации персонала; создание резерва кадров; рассматривает и утверждает положение об отделах, в состав управления, обеспечивает соблюдение трудовой дисциплины, создает приказы на поощрения или наказания работников.

Управление бухгалтерского учета и контроля является самостоятельным структурным подразделением отделения банка, в котором аккумулируются все операции, выполняемые банком.

Большое значение для нормальной деятельности банка, а так же совершенствование руководства имеет рациональная организационная структура его органов управления.

Общее руководство филиалом возложено на управляющего, который обеспечивает устойчивую и эффективную работу в соответствии с уставом Сбербанка, инструкциями и нормами, определяет стратегию деятельности филиала и организует работу на основе качественного обслуживания населения, обеспечивает сохранение коммерческой тайны деятельности банка. У управляющего имеется заместитель. Он контролирует работу всех отделов.

Главный бухгалтер является основным должностным лицом, отвечающим за правильность и своевременность организации учета и составления форм отчетности. Главный бухгалтер контролирует все поступления и платежи денежных средств, регулярных проведения внутренних ревизий.

Начальники отделов осуществляют руководство деятельностью отделов в рамках возложенных на них функций и несут персональную ответственность за качество выполняемых отделом работ и его деятельности.

В целом структура управления Исилькульского отделения Сберегательного Банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082 соответствует специфике его деятельности.

Филиал уплачивает налоги, сборы и иные обязательные платежи в соответствующий бюджет и государственные внебюджетные фонды в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Филиал осуществляет банковские операции и сделки на основании Устава Банка, Генеральной лицензии, выданной Банком России, настоящего Положения, в соответствии с правилами, установленные Банком, с учетом запретов и ограничений, а так же доверенностью, выданной его руководителю Банком.

В отделениях Банка осуществляются следующие операции:

- прием, выдача вкладов и других видов сбережений;

- прием платежей от клиентов;

- ведение счетов клиентов;

- выдача и оплата, покупка продажа, хранение платежных документов и ценных бумаг облигации, чеки, аккредитивы, векселя, акции и др. и иные операции с ними;

- проведение операций по обмену валюты и других валютных операций в установленном Сбербанком России порядке;

- привлечение и размещение средств, управление ценными бумагами по поручению клиентов (трастовые операции);

- операции с пластиковыми картами;

- долгосрочное и краткосрочное кредитование юридических и физических лиц, находящихся на обслуживаемой территории, при этом запрещается выдача кредитов для погашения ранее полученных ссуд и запрещается выдача кредитов юридическим лицам в случае превышения основного оценочного показателя роста просроченной задолженности установленного Сбербанком России и др.

Оказание банковских услуг клиентам осуществляется за определенную

плату, размер устанавливается Сбербанком России для населения. Для

юридических лиц - отделением банка на договорной основе с учетом рекомендаций Сбербанка России или по тарифам, устанавливаемым Территориальным банком.

Миссия Банка - обеспечивать потребность каждого клиента на всей территории г. Омска в банковских услугах высокого качества и надежности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование, содействуя развитию экономики России. Лозунг Банка - быть "домашним" для частного вкладчика, респектабельным в глазах корпоративного клиента, опорой и помощником для государства, признанным авторитетом на международном уровне.

Стратегическая цель Банка - выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции современного первоклассного конкурентоспособного крупнейшего банка г. Омска. Это предполагает создание системы, устойчивой к возможным экономическим потрясениям в России и за рубежом, путем оптимального распределения пропорций между тремя основными направлениями деятельности - работой с физическими лицами и государством. Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

- обеспечить внедрение эффективных методов работы с клиентами и повышение качества их обслуживания. Сохранить лидирующую роль на розничном рынке;

- усилить работу с корпоративными клиентами. Привлечь в Банк и закрепить на долгосрочную перспективу максимальное количество первоклассных клиентов;

- опираясь на широкую клиентскую базу, обеспечить сбалансированное состояние структуры активов и пассивов, внедрить современные методы управления ими. Внедрить в Банке полнофункциональную систему управления рисками;

- создать гибкую, адекватную быстроменяющейся обстановке систему

управления Банком, основанную на экономических рычагах управления и оптимальной системе распределения полномочий. Повысить управляемость Банком путем расширения самостоятельности филиалов Банка и совершенствования технологии принятия решений;

- оптимизировать филиальную сеть Банка с учетом как экономических, так и социальных факторов.

Организационная структура включает в себя функциональные подразделения и службы Банка, каждое из которых имеет определенные права и обязанности. Выбор оптимальной организационной структуры Банка важное условие эффективной организации труда в целом, его успешной коммерческой деятельности.

2.2. Условия и организация процесса ипотечного кредитования в Исилькульского отделения Сберегательного Банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082.

Порядок ипотечного кредитования физических лиц в Исилькульском отделении Сбербанка Российской Федерации разработан согласно следующим законодательным и нормативным документам:

- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. №51 - ФЗ, от 26.01.1996 №14 - ФЗ, от 26.11.2001 г. №146 - ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) [1,с.47];

- Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188 - ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) [2,с.22];

- Семейный Кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. №223- ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями);

- Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г.№102 - ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями);

- Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. №122 - ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) [5,с.17];

- Правила кредитования физических лиц Сбербанком России и его

филиалами ред. 3, с учетом изм. №229 - 3/3 - р от 04.03.2005 г. [7,с.25];

- Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости (с учетом Изменений №1040 - 3/ 1 - р от 20.03.2006 г.; № 1040- 3/2 - р от 09.02.2007 г.) [8,с.20];

- Положение Банка России "О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета" от 26.06.1998 года №39 - П;

- "Положение о страховых компаниях, участвующих в страховании имущества, являющегося предметом залога" от 14.06.2002 года №954 - р;

- "Методика расчета процентов и неустоек и округления рассчитываемых величин при проведении кредитных операций" от 13.02.2003 года №1061 - р и др.

Наименование "Жилищный кредит" является обобщающим и включает в себя следующие кредитные программы, подразделяющиеся в зависимости от способа обеспечения и требований, предъявляемых к кредитуемому объекту недвижимости [3,с.9]:

- "Кредит на недвижимость" - программа кредитования под различные виды обеспечения, за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости;

- "Ипотечный кредит" - программа кредитования под залог кредитуемого объекта недвижимости, либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого объекта недвижимости;

- Кредит "Ипотечный +" - выделяется в составе "Ипотечного кредита" и выдается на цели строительства/приобретения объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Банка. ( Приложение 1)

Жилищный кредит предоставляется:

- по месту регистрации заемщика / одного из созаемщиков;

- по месту нахождения предприятия (клиента Банка) - работодателя заемщика / одного из созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого / строящегося объекта недвижимости;

- по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.

В отличие от других видов кредитования ипотечный жилищный кредит может быть предоставлен только на приобретение жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог (ипотека) приобретаемого жилья.

Ипотечный кредит - только одна из составляющих ипотечной системы, общую характеристику которой можно выразить в виде [19,с.36]:

Инвестор Подсистема вторичного

рынка

Рынок ценных бумаг

Кредитор_____________________________

Подсистема первичного

рынка

Рынок ипотечных кредитов

Заемщик, Инвестор_________________________

Подсистема недвижимости

Рынок недвижимости

Продавец жилья

Внешняя среда

Политические факторы

Экономические факторы

Правовые факторы

Исторические факторы

Другие факторы

Рис. 1. Ипотечная система

Кредит предоставляется в валюте Российской Федерации или иностранной валюте на срок не более 30 лет наличными деньгами или в безналичном порядке.

Максимальный размер кредита рассчитывается исходя из платежеспособности созаемщиков и не должен превышать 90% стоимости объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке (далее - проводимых работ).

Перечень документов при оформлении Жилищного кредита:

- Заполненная анкета, с подписями поручителей (Приложение 2);

- Заполненные справки о заработной плате:2-НДФЛ за последние 6 месяцев, ксерокопии трудовых книжек, заверенные отделом кадров на заемщика и поручителей;

- Оригиналы паспортов заемщика и поручителей и их ксерокопии (все заполненные страницы, а также - страницы "семейное положение" и "дети", даже если чистые);

- Выписка со счета пластиковой карты о поступлении з/п за последние 6 мес.;

- Военный билет (мужчинам до 27 лет);

- Реквизиты организаций по месту работы заемщика и поручителей вписать в анкету, либо на отдельном листе (р/счет, банк, БИК, ОГРН, юр. и почт. адреса);

- Сберкнижка: вклад "Универсальный";

- Зачислить первоначальный взнос на СБЕРКНИЖКУ (не менее 30%) в момент подачи заявки на получение кредита.

Требования к Заемщикам предъявляются следующие:

Заемщиком может быть любой дееспособный гражданин Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющий официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику / созаемщиком 75 лет. По заявлению заемщика / созаемщиков Банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита (с увеличением срока кредитования) на период строительства, реконструкции объекта недвижимости, но не более чем на 3 года с даты заключения кредитного договора. В случае установления отсрочки по погашению кредита в период действия кредитного договора оформляется дополнительное соглашение к нему. Отсрочка по уплате процентов за пользование кредитом не предоставляется. В случае увеличения срока кредитования процентная ставка за пользование кредитом по договору с даты, следующей за датой предоставления отсрочки, устанавливается исходя из общего срока кредитования с учетом предоставляемой отсрочки.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору Банк принимает различные виды обеспечения:

- поручительства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода;

- поручительства юридических лиц;

- залог недвижимого имущества;

- залог незавершенного строительством недвижимого имущества;

- залог мерных слитков драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в Банке;

- залог эмиссионных и неэмиссионных ценных бумаг;

- залог транспортных средств и иного имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается, если иное не установлено другими нормативными документами Сбербанка России по кредитованию физических лиц);

- гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

При этом недвижимое имущество может использоваться в качестве единственного обеспечения.

Залог кредитуемого объекта недвижимости оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора (с оформлением закладной).

Закладываемый Объект должен принадлежать заемщику /созаемщикам на праве собственности. Права на Объект недвижимости должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

- жилое помещение является отдельной квартирой или отдельной изолированной комнатой, на которую в установленном порядке оформлено право собственности как на отдельный объект недвижимости;

- жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения;

- жилое помещение обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни [21,с.16];

- жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).

В случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения заемщиком, подключения жилого помещения к центральным системам водо - газоснабжения при условии оценки жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности. Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям: не находиться в аварийном

состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли - продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких - либо ограничений (обременений) прав на нее, в т.ч. прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника - залогодателя (ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам жилого помещения.

Покупка жилого помещения за счет кредитных заемных средств - один из распространенных и наиболее актуальных способов приобретения жилой недвижимости. Это покупка жилого дома, квартиры или комнаты с использованием целевого кредита или займа, выданного на приобретение жилого помещения.

Выдачу гражданам кредита банком или иной кредитной организацией с целью приобретения жилого помещения также называют ипотечным жилищным кредитованием [16,с.25].

Необходимым условием получения кредита является страхование заемщиком (с указанием в качестве выгодоприобретателя Банка) следующих видов риска:

- страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;

- страхование жизни и риска потери трудоспособности заемщика.

Страховая сумма по договору страхования жизни и потери трудоспособности устанавливается не менее чем в размере задолженности по кредитному договору.

Таким образом, при заключении договора страхования имущества от рисков повреждения и уничтожения должно соблюдаться условие, что

размер страховой суммы не должен превышать оценочной стоимости квартиры, определенной независимым оценщиком.

Расходы, оплачиваемые Заемщиком:

- оплата услуг нотариуса за нотариальное удостоверение документов, а также их копий, требуемых при подаче документов на государственную регистрацию;

- уплата сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесение

- изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке; оплата страхования;

- оплата услуг независимых оценщиков, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности, которые определяют рыночную стоимость квартиры.

В договоре ипотеки (договоре купли продажи и ипотеки) предусматривается условие об обязательном согласовании с Банком перепланировки кредитуемого объекта недвижимости, влекущие его конструктивное изменение и изменение стоимости в случае реализации (например: объединение двух квартир; перепланировка двухкомнатной квартиры в однокомнатную и наоборот; и т.п.).

На срок, установленный для оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости, заемщик / созаемщики обязаны предоставить иные формы обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

До выдачи "Ипотечного кредита" на цели индивидуального строительства надлежащим образом оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен объект недвижимости.

В случае, если супруг (-а) заемщика не является созаемщиком, Банк оформляет его (ее) поручительство по всем обязательствам заемщика по кредитному договору в качестве дополнительного обеспечения (или, при необходимости, с составе основного обеспечения). По "Ипотечному кредиту" и кредиту "Ипотечный +" в качестве дополнительного обеспечения

исполнения всех обязательств заемщика / созаемщиков по кредитному договору обязательно оформляются поручительства членов семьи заемщика / созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом / строящемся объекте недвижимости.

В качестве дополнительного обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору Банк вправе принимать залог имущественных прав по

договору инвестирования строительства (договору уступки права

требования).

Срок рассмотрения документов не должен превышать 18 рабочих дней с даты предоставления заемщиком / созаемщиками полного пакета документов до даты принятия кредитным комитетом Банка решения о выдаче / отказе в выдаче кредита.

Платежеспособность заемщика / созаемщика определяется с учетом следующего:

- срок кредитования в месяцах (t) не включает период отсрочки погашения кредита;

- в зависимости от величины среднемесячного дохода (Дч) применяются следующие коэффициенты (К):

К= 0,8 при Дч в сумме до 21 000 рублей (эквивалента в иностранной валюте) включительно;

К= 0,9 при Дч в сумме свыше 21 000 рублей (эквивалента в иностранной валюте) [8,с.48].

Банк вправе принимать в расчет платежеспособности заемщика / созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы следующие виды доходов:

- доходы, получаемые им по другим местам работы, если трудовой договор (гражданско - правовой договор) заключен на срок свыше 1 года, при условии подтверждения указанных доходов и произведенных удержаний соответствующей справкой;

- доходы, получаемые им от занятия частной практикой, либо от иных

источников, разрешенных законодательством, документально подтвержденные;

- доходы супруги (-а) заемщика учитываются аналогично доходам заемщика);

- сумму пенсии, досрочно назначенную по старости или за выслугу лет получаемую заемщиком / созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет - для женщин, 60 лет - для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

Процесс ипотечного кредитования состоит из нескольких этапов и выглядит следующим образом:

Первый этап:

a) Рассмотрение заявки заемщика, предварительная квалификация заемщика.

На данном этапе происходит первое обращение заемщика в Банк, консультация кредитного инспектора. Кредитный инспектор (на основании представленных документов и данных, содержащихся в программном обеспечении) проводит предварительную квалификацию заемщика в соответствии с Положением о кредитовании физических лиц. Если вышеуказанные условия выполняются, то для рассмотрения возможности кредитования заемщику предлагается заполнить заявление - анкету.

Второе обращение - предоставление заемщиком полного комплекта документов.

б) Принятие заявки заемщика и пакета документов.

Принятие заявки заемщика осуществляется в соответствии с Положением о кредитовании физических лиц. Подготовленный пакет документов заемщик передает кредитному инспектору.

в) Рассмотрение пакета документов заемщика.

Кредитный работник производит проверку представленных заемщиком и поручителем документов и сведений, указанных в заявлении - анкете, рассчитывает платежеспособность заемщика и поручителя. При проверке сведений кредитный работник выясняет с помощью базы

данных по заемщикам - физическим лицам и запросов в другие филиалы Сбербанка России, предоставившие кредиты, кредитную историю заемщика, поручителя, размер задолженности по ранее полученным ими кредитам, предоставленным поручительствам.

Целесообразно, чтобы поручителями являлись физические лица, состоящие с заемщиком в родственных отношениях: супруги, родители, совершеннолетние дети, усыновители, попечители и т.п., независимо от

их платежеспособности (если они не являются единственными

поручителями по кредиту).

Кредитующее подразделение направляет пакет документов в юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка.

По результатам проверки и анализа документов юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение.

В случае принятия в залог недвижимого имущества, транспортных средств и другого имущества кредитующее подразделение может привлечь к работе по определению оценочной стоимости этого имущества специалиста Банка по вопросам недвижимости, специалиста дочернего предприятия, либо независимого оценщика. По результатам оценки специалист составляет экспертное заключение, которое передается в кредитующее подразделение.

Кредитный работник анализирует и обобщает представленные из других подразделений Банка материалы, определяет максимально возможный размер кредита и готовит заключение о возможности предоставления кредита.

Кредитный работник вправе самостоятельно принять решение об отказе в выдаче кредита если:

- подразделением безопасности и / или юридическим подразделением Банка даны отрицательные заключения о возможности предоставления кредита заемщику;

- при проверке выявлены факты предоставления документов

или недостоверных сведений;

- имела место отрицательная кредитная история, повлекшая проведение Банком претензионно - исковых мероприятий по принудительному возврату просроченной задолженности, списание ссудной задолженности по ранее выданным заемщику кредитам;

- платежеспобность заемщика или предоставленное обеспечение возврата кредита не удовлетворяет требованиям Правил № 229-3-р.

В этом случае кредитный работник направляет заемщику письменно

уведомление за подписью руководителя (или другого уполномоченного лица) Банка об отказе в предоставлении кредита без указания его причин. Письмо регистрируется в канцелярии Банка (в журнале исходящей информации), после чего делается отметка в журнале регистрации заявлений и на заявлении - анкете, и помещается вместе с пакетом документов в дело отказов в выдаче кредитов.

Кредитный работник возвращает заемщику по его просьбе представленные им документы, за исключением заявления - анкеты. Материалы, собранные кредитным работником (ксерокопия паспорта и др., заключения других служб Банка, расчеты, ответы на запросы), заемщику не передаются. На оборотной стороне заявления - анкеты или отдельном листе составляется перечень возвращаемых документов, их возврат подтверждается подписью заемщика.

Подготовка и рассмотрение вопроса на кредитном комитете Банка осуществляется в соответствии с регламентом работы кредитного комитета Банка. На рассмотрение кредитного комитета Банка может быть представлено и отрицательное заключение кредитующего подразделения с предложением об отказе в выдаче кредита.

Второй этап: а) Подбор квартиры, оценка и юридическая проверка, подготовка к сделке.

В случае принятия предварительного положительного решения о возможности предоставления кредита поиск квартиры, отвечающей требованиям заемщика и Банка, возможно, с привлечением агентства недвижимости. При этом заемщик самостоятельно ведет поиск квартиры и все переговоры с продавцом и агентством недвижимости, оплачивает услуги последнего. Пункт действителен, если на момент обращения в Банк заемщик не имеет конкретного варианта покупки жилья.

В случае нахождения требуемого варианта заемщик осуществляет сбор и предоставление в Банк документов, дающих полную информацию о приобретаемой квартире для юридической проверки квартиры на соответствие условиям Банка (полный пакет документов предоставляется

не позднее, чем за 5 рабочих дней до предполагаемой сделки).

б) Оценка обеспечения.

На основании представленных заемщиком документов оценщик осуществляет оценку рыночной стоимости квартиры в срок не более 3 рабочих дней. Оценка производится на основании договора, заключенного между оценщиком и заемщиком, при этом оплату услуг оценщика производит заемщик. По завершении процедуры оценки заемщик и оценщик подписывают акт выполненных работ, отчет об оценке передается заемщиком кредитному менеджеру, после чего отчет об оценке направляется андеррайтеру. Отчет об оценке должен удовлетворять требованиям действующего законодательства Российской Федерации и требованиям, изложенным в "Порядке выбора Отчетов об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости для целей программ кредитования физических лиц на покупку жилой недвижимости".

в) Юридическая проверка обеспечения.

Юридическая проверка обеспечения - процедура, заключающаяся в выполнении мероприятий по правовому анализу представленной правоустанавливающей и правоудостоверяющей документации на приобретаемую квартиру.

Цели проведения юридической проверки обеспечения:

- определение соответствия представленных документов формальным признакам, установленным действующим законодательством Российской Федерации, для определения наличия оснований приостановления или отказа в государственной регистрации права собственности покупателя - заемщика на приобретаемую квартиру и регистрации ипотеки в силу закона;

- соблюдение прав и законных интересов лиц, участвующих в сделке купли - продажи в рамках программы ипотечного кредитования;

- снижение юридических рисков признания сделки купли -продажи

недействительной по основаниям, предусмотренным законом. Юридическую проверку документов на квартиру на соответствие действующему законодательству Российской Федерации и требованиям Банка производит юридическая служба, которая по итогам проверки должна составить соответствующее заключение и представить его андеррайтеру в течение 3 рабочих дней с даты получения документов на квартиру.

В случае положительного заключения по результатам юридической проверки квартиры, андеррайтер оформляет заключение о целесообразности выдачи кредита. После принятия решения уполномоченным должностным лицом Банка, андеррайтер сообщает кредитному инспектору о принятом решении. После принятия положительного решения уполномоченным должностным лицом Банка, кредитный инспектор сообщает заемщику:

- положительное решение Банка о выдаче ему кредита;

- необходимость внесения на банковский счет заемщика средств для оплаты заемщиком суммы первоначального взноса либо оплаты заемщиком суммы первоначального взноса продавцу наличными денежными средствами.

Третий этап: Оформление кредитных документов. Проведение сделки купли - продажи квартиры. Открытие счетов.

Открытие заемщиком и продавцом в Банке рублевых счетов (в случае отсутствия открытых счетов): счетов в рублях - при выдаче кредита в рублях, счетов в рублях и в иностранной валюте - при выдаче кредита в

иностранной валюте и зачисление заемщиком на свой счет собственных денежных средств.

Кредитный инспектор приступает к оформлению и подписанию кредитных документов при условии:

1. принятия положительного решения о выдаче кредита заемщику, получения положительного заключения службы безопасности, проверки квартиры юридической службой Банка / андеррайтером и оценки квартиры оценщиком;

2. внесения заемщиком на открытый счет в Банке первоначального взноса

или получения копии расписки продавца (или его уполномоченного

представителя) о получении соответствующей суммы от заемщика, написанной собственноручно в присутствии кредитного менеджера и уполномоченного должностного лица Банка, заверенной кредитным менеджером, уполномоченным должностным лицом Банка, продавцом и заемщиком, как подтверждение факта написания расписки и ее подписания именно продавцом, либо нотариально заверенной расписки продавца о получении денежных средств в размере первоначального взноса за квартиру.

Если подписаны документы, заемщик заполняет и подписывает:

- заявление на выдачу кредита;

- если кредит предоставляется в иностранной валюте (долларах США или Евро), заявление на конвертацию валютных средств в российские рубли, по курсу Центрального Банка Российской Федерации, действующему на день совершения операции конвертации, с дальнейшим зачислением на счет заемщика;

- заявление о безналичном перечислении денежных средств со счета заемщика на счет конечного получателя в размере предоставляемого кредита;

- заявление о безналичном перечислении денежных средств со счета заемщика на счет страховой компании в размере страховых премий, указанных в страховых договорах, подписанных заемщиком (при оплате в безналичном порядке);

- заявление о безналичном перечислении комиссии за открытие ссудного счета.

В назначении платежа указывается: "за открытие ссудного счета в соответствии с тарифами Банка" (при оплате в безналичном порядке) либо при уплате комиссии наличными в кассу Банка - приходно - кассовый ордер.

Четвертый этап: Процедура государственной регистрации и страхования. Нотариальное удостоверение документов, необходимых при подаче документов на государственную регистрацию:

1.согласие супруга (-и) продавца на продажу приобретаемой квартиры, если продаваемая квартира была приобретена в собственность по возмездной сделке в период брака; согласие супруга (-и) заемщика на приобретение приобретаемой квартиры с использованием кредитных средств Банка;

2. в случае необходимости (например, по требованию Государственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) - нотариально удостоверенное обязательство совершеннолетних членов семьи продавца / заемщика о снятии с регистрационного учета в сроки, установленные договором купли - продажи либо их присутствие при подписании договоров.

Подписание сторонами (продавец, заемщик) акта приема - передачи квартиры. Государственная регистрация договора купли - продажи приобретаемой квартиры с обременением ипотекой в пользу Банка и закладной осуществляется в срок в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Получение заемщиком в Государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов:

1) свидетельства о регистрации права собственности заемщика на приобретаемую квартиру с указанием "ипотека" в графе "обременения";

2) зарегистрированного договора купли - продажи квартиры с отметкой регистратора о регистрации сделки;

Уведомление заемщиком кредитного инспектора о готовности закладной к выдаче 1 (одного) рабочего дня после завершения включения государственным регистрирующим органом необходимых данных в закладную. Страхование заемщиком рисков . (Приложение 3)

Пятый этап: Процедура выдачи кредита.

После государственной регистрации договора купли - продажи приобретаемой квартиры и регистрации ипотеки в силу закона с оформлением закладной осуществляется выдача кредита заемщику.

Предоставление денежных средств по кредитному договору производится Банком в течение 2 рабочих дней с момента предоставления заемщиком кредитному инспектору документов:

- копии документов, подтверждающего получение продавцом от заемщика денежных средств в размере первоначального взноса, за исключением случая, когда расчет по первоначальному взносу между заемщиком и продавцом осуществляется в безналичном порядке на счет продавца, открытый в Банке;

- документов об оплате комиссии за открытие ссудного счета;

- договора купли - продажи квартиры / комнаты, зарегистрированного соответствующим государственным органом; (Приложение 4)

- нотариально - удостоверенной копии (оригинал предъявляется) свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру либо оригинала указанного свидетельства. В последнем случае с оригинала снимается копия, соответствие оригиналу заверяется кредитным инспектором и уполномоченным должностным лицом Банка;

- оригиналов или заверенных штампом страховой компании копий страховых полисов, подтверждающих заключение договоров о страховании от рисков, с указанием Банка в качестве выгодо приобретателя, а также заверенной копии платежного или кассового документа, подтверждающего уплату страховой премии (не требуется, если заемщик внес на открытый в Банк счет денежную сумму в размере страховой премии и представил в Банк заявление на их безналичное перечисление в адрес страховой компании;

- а также после получения зарегистрированной закладной в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уполномоченным представителем Банка.

Указанные в настоящем пункте документы заемщик обязан представить в Банк не позднее 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Окончательный расчет с продавцом за квартиру производится при соблюдении условий, путем безналичного перечисления заемщиком со своего рублевого счета в Банке денежных средств на рублевый счет продавца. Перечисление (передача) заемщиком денежных средств, указанных в настоящем пункте, осуществляется за счет предоставляемого Банком ипотечного кредита по кредитному договору в течение 1 (одного) рабочего дня, считая с даты фактического получения кредита (кредит считается предоставленным в день зачисления денежных средств на счет заемщика).

Кредитный инспектор формирует кредитное дело (досье) заемщика и включает в него все документы, предоставленные клиентом. Подача заемщиком в орган, осуществляющий техническую инвентаризацию жилых помещений, необходимых документов для проведения процедуры учета принадлежности квартиры и переоформления технического паспорта на квартиру на нового собственника.

Шестой этап: Сопровождение кредитного договора и контроль предмета ипотеки. ( Приложение 5)

Кредитный контролер проверяет предмет залога на периодической основе (не менее одного раза в год) или в случае возникновения предположений / поступления сведений о нарушении правил использования залогового имущества заемщиком. По результатам осмотра составляется

акт, в котором указывается состояние предмета залога, наличие каких - либо существенных изменений, наличие / отсутствие перепланировок и т.п.

Заемщик обязан не реже одного раза в 12 месяцев предоставлять в Банк справку о регистрации (о составе семьи) по месту постоянной регистрации (квартиры, приобретенной на кредитные средства). Данная справка должна использоваться кредитным подразделением Банка для контроля обязательств заемщика.

Заемщик обязан не реже одного раза в 12 месяцев предоставлять в Банк выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об имеющихся правах на квартиру. Заемщик обязан предоставлять, по

письменному требованию Банка, не реже одного раза в 12 месяцев документы (квитанции), подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, причитающихся с него как с собственника квартиры.

При окончательном погашении кредита Банк передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совместное заявление, подписанное уполномоченным должностным лицом Банка и заемщиком, о полном выполнении заемщиком обязательств по кредитному договору. Заявление от Банка должно быть подано уполномоченным представителем Банка, непосредственно при явке в орган (совместно с необходимыми документами), осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании указанного совместного заявления Банка и заемщика осуществляется погашение регистрационной записи об ипотеке.

В случае, когда к моменту окончательного погашения кредита заемщиком закладная не продана стороннему инвестору, одновременно с заявлением о полном выполнении заемщиком обязательств по кредитному договору в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним передается закладная и акт приема - передачи закладной заемщику, подписанный заемщиком и уполномоченным

должностным лицом Банка.

Седьмой этап: Работа с просроченной и проблемной задолженностью по кредиту.

В случае нарушения заемщиком существенных условий кредитного договора, влекущего необходимость обращения взыскания на квартиру, находящуюся в залоге, Банк вправе обратить взыскание на имущество, находящееся в залоге (ипотеке), для удостоверения за счет этого имущества требований Банка, включая основной долг по обязательству, начисленные проценты за пользование денежными средствами, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и

реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченных ипотекой обязательств заемщика. В случае возникновения права на обращение взыскания на квартиру Банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру, как в судебном, так и внесудебном порядке. Обращение взыскания во внесудебном порядке производится на основании нотариально удостоверенного соглашения между Банком и заемщиком, заключенного после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки (далее - Соглашение).

Таким образом, процесс ипотечного кредитования в отделениях Сбербанка России состоит из 7 этапов, которые разработаны бизнес подразделением Банка в рамках Федерального Законодательства и Федеральной программы ипотечного кредитования населения, на основании которых и строится вся ипотечная программа в Российской Федерации начиная с 1999 года.

2.3 Анализ экономических показателей и итоги работы Исилькульского отделения Сберегательного Банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082.

За пять лет, прошедших с момента принятия и одобрения Концепции Общим собранием акционеров банка, конкуренция на российском банковском рынке стала более напряженной. Тем не менее, Банк достиг уровня всех основополагающих показателей концепции и сохранил ключевые позиции на основных сегментах банковского рынка.

Важнейшим источником ресурсов банка остаются средства частных клиентов, привлеченные во вклады.

Банк предпринял серьезные шаги для укрепления своих позиций в секторе розничных банковских услуг. Сохранив за собой положение

Прочие

Вложения в ценные бумаги

Ссуды частным клиентам

Ссуды корпоративным клиентам

Межбанковские кредиты и депозиты

Рис. 2 Структура работающих активов

Прочие

Средства корпоративных клиентов

Межбанковские кредиты и депозиты

Средства частных клиентов

Рис.3. Структура привлеченных средств

крупнейшего оператора данного сегмента рынка, Банк создал тем самым устойчивую базу для получения комиссионных доходов.

Несмотря на острую конкуренцию, Банку удалось увеличить объем розничных услуг по всем направлениям: приему платежей, осуществлению денежных переводов, валютно - обменным операциям, обслуживанию банковских карт, предоставлению индивидуальных сейфов и т.д.

Рост услуг Банка стал возможным благодаря повышению качества обслуживания, целенаправленной работе по оптимизации тарифов, а также внедрению современных технологий. Так, масштабное использование современных технологий приема платежей (биллинг и штрих-кодовые технологии) позволило снизить нагрузку на филиальную сеть при динамичном росте количества платежей. Использование прогрессивных технологий дало возможность внедрить услугу международного срочного перевода в некоторые страны СНГ в течение 24 часов, а также подготовить филиалы Банка к осуществлению срочных Блиц - переводов денежных средств в рублях по всей территории города с выплатой перевода получателю в течение 1 часа с момента оформления его отправителем.

В 2006-2007 гг. наиболее высокими темпами развивались операции долгосрочного жилищного кредитования, что свидетельствует о растущем интересе населения к целевым кредитным программам Банка. Портфель

жилищных кредитов увеличился за год в 2,1 раза - до 71,6 млн. руб. Его доля в кредитном портфеле частных клиентов Банка выросла до 15,2%. Наиболее динамичное развитие получили программы "Ипотечный кредит", остаток по которой к концу года 3 млн. рублей, и "Молодая семья" - остаток составил 17, 0 млн. рублей.

Совокупный остаток ссудной задолженности по потребительским программам Банка увеличился в 2006 году в 1,7 раза - до 399,3 млн. рублей. Особым предпочтением у частных клиентов пользовались "Кредит на неотложные нужды", остаток по которому на конец года составил 378,3 млн.

рублей (доля в кредитном портфеле частных клиентов - 80,3%), и "Корпоративный кредит" - остаток на конец года составил 9,8 млн. рублей.

В 2008 году, в связи с мировым финансовым кризисом, ситуация на мировом рынке и в экономике в целом значительно ухудшилась, показатели по всем направлениям банка резко упали, что негативно отразилось и на развитии ипотечного кредитования.

Потребительское кредитование

Ипотечное кредитование

Корпоративный кредит

Рис.4 Кредитный портфель частных клиентов по состоянию на 01.01.2009

Рост потребительского кредитования увеличил значимость кредитов частным клиентам с точки зрения получения доходов. За год объем доходов

от потребительских кредитов вырос в 1,9 раза - до 69,8 млн. рублей, а их удельный вес в доходах Банка увеличился с 15,9 до 21,9%.

В рамках долгосрочного кредитования в 2007 году Банк продолжает сотрудничество с компаниями по финансированию проектов в жилищном строительстве, строительстве торговых комплексов, развитии торговых сетей, строительстве многофункциональных и офисных комплексов, кредитовании предприятий строительного комплекса. На 1 января 2008 года остаток ссудной задолженности по кредитам, предоставленным отделением Сбербанка на финансирование строительных проектов, составил 86,4 млн. рублей, что превышает показатель 2006 года более чем на 80%

Доля доходов от операций с ценными бумагами в общей сумме доходов Банка снизилась с 23,1 до 15,8% по причине сложившегося уровня доходности на рынке ценных бумаг, а также значительных темпов роста доходов от кредитов.

Снижение уровня ставок на рынке вкладов в предыдущие годы определило незначительный темп роста расходов Банка по выплате процентов по вкладам частных клиентов. С учетом произведенных банком расходов по страхованию вкладов фактические расходы, связанные с привлечением средств физических лиц, составили 82,7 млн. рублей, или 34,8% общих расходов Банка. Расходы на оплату труда сложились в размере 51,6 млн. рубле. Их удельный вес в расходах Банка снизился по сравнению с уровнем прошлого года на 0,9 п.п. и составил 21,7%.

Эксплуатационные расходы Банка за 2008 год выросли на 30% и составили 21,9 млн. рублей. В их структуре 30,9% занимают амортизационные отчисления по основным средствам, 18,3% - расходы на содержание зданий и их ремонт, 8,2% - по договорам на оказание охранных услуг.

В целом за 2008 г. произошло значительное снижение экономических показателей по банку, что отрицательно повлияло на предоставлении ипотечных и других услуг населению, а следовательно, привело и к уменьшению прибыльности банка.

2.4. Анализ рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации.

В данной главе подводятся итоги развития отечественного рынка ипотеки и рассматривается возможность использования новых методов и инструментов, способных обеспечить устойчивый рост в долгосрочной перспективе.

В настоящее время на развитие российского рынка ипотеки оказывает влияние ряд негативных факторов, среди которых следует выделить ограниченность доступа к рефинансированию, недостаточную ликвидность,

повышение уровня инфляции, удорожание заемных средств, замедление темпов строительства нового жилья, падение уровня доверия населения к финансовой системе. В Агентстве по ипотечному жилищному

кредитованию (АИЖК) основные риски развития ипотечного кредитования

по линии предложения подразделяют на три группы.

Для первичных кредиторов [14,с.68]:

- обесценивание долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке;

- сокращение долгосрочных источников финансирования;

- "старение" ипотечных портфелей и рост резервов на возможные потери;

- достаточность капитала;

- недостаточный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей;

- не устоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество;

Для рефинансирующих организаций:

- сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги;

- отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг;

- повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке.

Для институциональных инвесторов:

- ограничения на включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Центрального Банка;

- законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги;

- дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и неопределенность срока их обращения [14,с.68].

Данная структура рисков во многом определяется особенностями двухуровневой системы ипотечного кредитования в РФ, в основе которой лежит американская модель рынка. В качестве первичных кредиторов здесь выступают кредитные организации (банковские и небанковские), рефинансирующие ипотечные кредиты путем их продажи специализированным ипотечным агентствам (АИЖК, ГПБ - Ипотека, АТТА Ипотека) или напрямую через проведение сделок секьюритизации и выпуск

MBS (mortage - back securities, трансграничная секьюритизация) и ИЦБ (ипотечные ценные бумаги, локальная секьюритизация).

Успехи существующей двухуровневой системы ипотечного кредитования очевидны: в 2007 г. Российскими банками было выдано кредитов на 556,5 млрд. руб. против 44 млрд. руб. в 2005 г. На начало 2008 года ипотечные кредиты выдавали 587 кредитных организаций. Средневзвешенные процентные ставки по этим кредитам только за 2007 год снизились на 1,5 -1,7% - до уровня 12,3 - 12,5%. В результате доля ипотечного кредитования в общем объеме кредитов физическим лицам стала равна 15,6%. Объем задолженности по ипотечным кредитам на конец 2007г. достиг 611 млрд. руб., что составило 20,6% от общей задолженности

физических лиц перед кредитными организациями и 3% к величине банковских активов [25,с.69].

Важное место на рынке отводится системе рефинансирования ипотеки. Количество досрочно погашенных кредитов (в этот показатель включаются также выкупленные рефинансирующими организациями кредиты) выросло с 2005 г. более чем в 9 раз. Основным источником досрочного погашения (для первичных кредиторов) стала уступка прав требования по договорам ипотечного кредитования на общую сумму в 113,9 млрд. руб. (68% от общего объема досрочного погашения). В 2007 г. основными источниками рефинансирования ипотечных кредитов были средства кредитных организаций (41,6%), специализированных организаций (ипотечных агентств, 31,3%), иностранных компаний (22,6%) и фондов ипотечного жилищного кредитования и управляющих компаний (4,5%). Общая численность рефинансирующих кредитных организаций достигла 30, при этом до 90% данных организаций одновременно являлись участниками первичного рынка ипотечного кредитования.

В рамках рефинансирования ипотечных кредитов 11 оригинаторов (кредитные организации и специализированные ипотечные агентства) провели 11 сделок трансграничной секьюритизации на 17 млрд. рублей.

Обеспечение такого рода сделкам состояло как из собственных кредитов, выданных банками, так и из кредитов, предварительно выкупленных у банков партнеров. В 2005-2006 гг. активно формировались ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФ). Всего их было создано 11 со стоимостью чистых активов (СЧА) 6,4 млрд. руб. на начало 2008 г.

Однако, несмотря на все перечисленные успехи, отечественный рынок ипотечного кредитования оказался не готов к негативным событиям, происходящим на международных финансовых рынках. Сбербанк, крупнейший банк по количеству выданных кредитов, увеличил объем выданных кредитов в первом полугодии 2008 года по сравнению со вторым

полугодием 2007 г. лишь на 25%, в то время как четыре банка из TOP 10 по объему выданных ипотечных кредитов продемонстрировали отрицательный рост. Большинство банков повысили ставки по ипотечным кредитам и ужесточили требования к заемщикам. При этом ряд кредитных организаций вовсе временно приостановили выдачу этих кредитов в связи со значительным ростом стоимости фондирования. Так, сумма первоначального взноса была повышена с 10 до 20 - 30%, а в качестве подтверждения доходов стали приниматься лишь справки по форме 2 НДФЛ.

За первое полугодие 2008 г. АИЖК рефинансировало 16 448

ипотечных кредитов с суммарным остатком ссудной задолженности на дату рефинансирования в размере 15,38 млрд. руб. против 23,76 млрд.руб. в первом полугодии 2007 г.

Следует отметить, что АИЖК признает недостаточную устойчивость выстроенной системы рефинансирования: предлагаемая им схема предусматривает, что "банки, предоставляющие ипотечные кредиты населению, взаимодействуют с региональными операторами, а последние - с АИЖК. Каждая из посреднических структур получает свою долю в

доходах от кредита, что не способствует снижению процентов по

ипотечным жилищным кредитам".

Приоритетным направлением деятельности АИЖК сегодня является развитие вторичного рынка, т.е. рефинансирование ипотечных кредитов на рынке капиталов. В соответствии с ориентирами правительства в 2010 г. в России должно быть выдано до 1 трлн. руб. ипотечных кредитов, половина из которых должна рефинансироваться посредством проведения сделок секьюритизации, а вторая половина останется на балансе банков. При этом доля банков АИЖК в рефинансировании, как ожидается, будет снижаться при сохранении ипотечных кредитов на банковских балансах. В настоящее время доля Агентства в сделках секьюритизации составляет 20%; оставшиеся 80% приходятся на коммерческие банки и рефинансирующие организации [14,с.70].

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ СОВРЕМЕННОЙ ИПОТЕКИ В РОССИИ, РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИХ УСТРАНЕНИЮ

3.1. Проблемы ипотеки в России и пути их решения

В настоящее время жилищная проблема в России приобрела статус приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", к реализации которого правительство приступило в конце 2005 года.

На сегодняшний день главная проблема, возникшая при реализации Национального проекта, - активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.

Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Одной из ключевых проблем неразвитости российской ипотеки является несовершенство, а порой и само отсутствие законодательной базы в отношении ипотечного кредитования. На основе этого можно выделить несколько направлений совершенствования законодательства.

Предполагается уделить особое внимание второй группе положений, в том числе правам кредитора при взыскании проблемной задолженности, ограничению действия норм законодательства о защите прав потребителей, уточнении условий, допускающих предъявление требования о досрочном погашении кредита, ограничение (запрет) деятельности нелицензированных организаций на рынке потребительского кредитования и т.д. Закон должен не просто наделять потребителя (заемщика) новыми правами на получение полной информации о кредитном продукте, но и регулировать отношения между кредитором и заемщиком, возникающие после предоставления кредита, в частности, в случае неполного или несвоевременного исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Необходимо добиваться полного логического и системного соответствия между законодательными положениями, регулирующими все "периоды жизни" потребительского кредита, в том числе включенными в законы о потребительском кредите, о кредитных историях, о коллекторской деятельности, о залоге движимого имущества, об исполнительном производстве, о банкротстве и исполнительном производстве (в части обращения взыскания на имущество и банкротства физических лиц). Предполагается, что положения данного закона целесообразно распространить на ипотечный кредит, предоставляемый физическим лицам. Подготовка законодательства о секьюритизации банковских активов. Новое законодательство о секьюритизации должно позволить осуществлять

не только локальные сделки секьюритизации кредитных портфелей, но и секьюритизировать активы в нефинансовом секторе (поступления по экспортным контрактам, договорам энергопоставки, концессионным соглашениям, лизинговым договорам и пр.).

Смежными правовыми вопросами, которые необходимо решить при создании законодательной базы секьюритизации активов, являютcя: регулирование залога субъективных прав, определение правового статуса специального эмитента (SPV), совершенствование законодательства об уступке прав требования, ведение новых видов ценных бумаг, введение института залога банковского счета и номинальных счетов, создание специального режима налогообложения таких сделок, введение института специального представителя владельцев ценных бумаг (облигаций) и общего собрания их владельцев, статус рейтинговых агентств и правовые последствия присвоения ими кредитных рейтингов.

Изменение законодательства об ипотечных ценных бумагах и совершенствование законодательства об ипотеке.

Первые сделки локальной секьюритизации ипотеки высветили нерешенные проблемы законов "Об ипотечных ценных бумагах" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон об ипотечных ценных бумагах нуждается в доработке положений об эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.

Следует подвергнуть анализу целесообразность сохранения в законодательстве такого вида ипотечных ценных бумаг, как ипотечный сертификат участия.

Важным вопросом дальнейшего развития рынка российской ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации "обращения" ипотечных

кредитов. Воспринятые рынком модели и механизмы окажут

непосредственное влияние на законодательство регулирование ипотечных

ценных бумаг, закладных и порядка регистрации залоговых прав в ЕГРП. Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной

секьюритизации, во - первых, могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов). Для этого законодатель должен обеспечить максимальную оборотоспособность закладных. Другой вариант предполагает внедрение некоторого промежуточного инструмента типа agency pass - through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК). Во втором случае низкая оборотоспособность закладных не будет являться препятствием для формирования ипотечных пулов. В принципе можно предположить третий вариант, при котором важная роль в секьюритизации ипотеки отводится специальным ипотечным фондам и их управляющим компаниям. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество, вводящие новые инвестиционных фондов или ценных бумаг.

Внедрение новых финансовых инструментов.

С точки зрения банков первостепенный интерес представляют новые виды вкладов - безотзывные срочные вклады, а также жилищно - накопительные вклады (строительные сбережения). Их регулирование требует поправок в Гражданский кодекс РФ, банковское законодательство, а также, возможно, принятие специальных законов.

Даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие актуальные проблемы ипотеки:

1. Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими

значительной части населения воспользоваться программами ипотечного

кредитования ввиду невысоких доходов.

В то же время следует помнить: непродуманное и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может

привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов.

Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль.

2. Необходимо отметить, что для банковского сообщества важна поддержка государством финансовых институтов, работающих с ипотекой. В данном случае речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию.

Среди факторов, осложняющих процесс оформления и обслуживание выдаваемых банками ипотечных кредитов, существующие нормы регуляторов рынка, в частности некоторые пункты действующего Положения №254 - П от 26 марта 2004 г. "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности".

После опроса ряда банков Комитет АРБ по ипотечному кредитованию (далее - Комитет) подготовил и направил следующие предложения в Министерство регионального развития по внесению изменений в указанное положение Банка России:

- увеличить размер суммы кредитов, вошедших в портфель однородных ссуд. В настоящее время в портфель однородных ссуд включаются кредиты, сумма которых не превышает 0,1 % от капитала банков;

- отменить для ипотечных кредитов на приобретение жилья требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдаче нового кредита на погашение старого);

- подготовить изменения в Положение №254 - П в целях его смягчения для улучшения ситуации с кредитованием банками строительства новых Объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Кроме того, необходимо принять комплекс мер, направленных на снижение административных барьеров при получении застройщиком пакета необходимых разрешений на строительство объекта.

Для решения проблемы достаточного объема финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании необходимо:

- привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;

- вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков;

- постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его

региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов;

- сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

5. Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.

6. Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) при выдаче кредита, рефинансирования, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении необходимо:

- законодательство закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);

- унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

Перечисленные меры следует осуществить на всей территории РФ и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

7. Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья. Наиболее актуальными представляются следующие аспекты.

- Конституция Российской Федерации, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки.

В частности, предлагается предусмотреть возможность переселения заемщиков и членов их семей в жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий

имущественный наем третьими лицами по нормам, - не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Подобная норма может быть закреплена в Законе "Об ипотеке" и Жилищном кодексе Российской Федерации.

Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон "Об исполнительном производстве", позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

В законодательстве Российской Федерации отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ.

Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок. Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного

имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

В частности, нормативно - правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки отведено 2 месяца с момента получения всех необходимых документов от судебного пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и повторные торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией) за 30 дней нельзя.

Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно - правового акта Правительства Российской Федерации, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.

8. С принятием поправок к Закону "Об ипотечных ценных бумагах" банки надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и реитингование ипотечных портфелей.

Законодательное отражение обязательного рейтингования эмитентов и ипотечных ценных бумаг - это оптимальный и общепринятый механизм. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, снижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне

детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной.

Ожидаемым результатом обязательного рейтингования станет снижение уровня процентных ставок для конечного потребителя - заемщика по ипотечному кредиту (за счет повышении ликвидности выпускаемых эмитентами ипотечных ценных бумаг).

9 . Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) - российский аналог американских трастов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs), которые 30 лет назад оказали существенное влияние на развитие стройиндустрии США. Мировой опыт показывает, что инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости и ипотечные ПИФы в долгосрочной перспективе являются более доходными и надежными (по сравнению, например, с банковскими вкладами и депозитами), чем другие формы инвестиций.

Ипотечные фонды (ИЗПИФ) появились в 2005 г., и сегодня их насчитывается уже 4: "Регион", НВК, "Ямал" и ПИФ, созданный Европейским трастовым банком.

В этой связи с быстрым развитием института ПИФов актуальным представляется внесение изменений и дополнений в Налоговый кодекс РФ, касающихся налогообложения закрытых ПИФов.

Перечисленные актуальные проблемы российской ипотеки, разумеется, не исчерпывают всего спектра тем, ждущих своего обсуждения. Успех во многом может быть обеспечен консолидированным стремлением всех заинтересованных сторон решить назревшие задачи. Сегодня такой подход более актуален.

Таким образом, наиболее важными проблемами ипотеки являются несовершенство законодательной базы как в предоставлении кредитов, так и в их взыскании, превышение долгосрочных активов над пассивами, высокие кредитные риски и другие. Риск потребительского кредитования для банковской системы неразрывно связан с макроэкономическими процессами и тенденциями, в первую очередь с расширением круга заемщиков, их доходами и состоянием рынка труда. На основании этого банкам необходимо постоянно проводить аналитическую и прогнозную работу, своевременно принимать соответствующие меры.

3.2. Рекомендации по совершенствованию организационного процесса ипотечного кредитования в Омском отделении Сбербанка России

В течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки. В первую очередь это касается нормативно - правовой базы. Однако, несмотря на это, российская практика не приобрела массового характера. Данные, проведенные в ходе работы, позволяют предположить, что, наряду с прочими серьезной причиной для сомнений являются практические, организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования. В процессе получения ипотечного кредита гражданину приходится взаимодействовать с большим количеством разнообразных структур. Это собственно банк, риэлторская компания, продавец или застройщик, оценочная или страховая компании, нотариус, органы государственной регистрации, налоговая служба и др. Ипотечное кредитование является сложным финансово - кредитным механизмом реализации отношений по поводу предоставления кредита, его обслуживания, привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капиталов.

Рассмотрим на конкретном примере выдачу ипотечного кредита.

В Исилькульском отделении Сберегательного Банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082 обратился Петров Сергей Яковлевич, которому необходимо получить кредит на приобретение недвижимости в размере 800 000 рублей на 15 лет, стоимость приобретаемой квартиры 1 640 000 рублей. Кредитный инспектор, исходя из данных, предоставленных заемщиком, предложила оформить кредит "Ипотечный" с отлагальными условиями на 15 лет под 12, 25% годовых до регистрации ипотеки и 11, 25% после регистрации ипотеки.

Для этого клиент предоставляет в Банк следующий пакет документов:

- справку для получения ссуды с места работы заемщика, созаемщика, 3-х поручителей;

- заявление - анкету;

- копии паспортов заемщика, созаемщика, 3-х поручителей;

- квитанцию об оплате за рассмотрение кредитной заявки.

Кредитный инспектор высылает данные документы в службу экономической безопасности, которая готовит заключение по проверке сведений, предоставленных заемщиком.

Получив положительное заключение службы экономической безопасности, кредитный инспектор рассчитывает платежеспособность и максимальный размер кредита заемщика, созаемщика и 3-х поручителей:

Платежеспособность заемщика = Среднемесячный доход (чистый) за вычетом всех обязательных платежей (в рублях) * Срок кредита (в месяцах) * Коэффициент;

Максимальный размер кредита = Платежеспособность заемщика / (1+(Годовая процентная ставка по кредиту * (Срок кредита в месяцах + 1)) / (2 * 12 * 100);

Платежеспособность заемщика = 12879, 32 * 180 * 08 = 1854622, 08 руб.

Максимальный размер кредита заемщика = 1854622, 08 / (1 + (12, 25% * (180+1)) / (2 * 12 * 100)) = 964013, 86 руб.

Платежеспособность созаемщика = 8191, 64 * 180 * 0, 8 = 1179596, 16 руб.

Максимальный размер кредита созаемщика = 1179596, 16 / (1 + (12, 25 * (180 + 1)) / (2 * 12 * 100)) = 613142, 19 руб.

Платежеспособность поручителя (Петрова Ю.Я.) = 7554, 50 * 180 * 0, 8 = 951867 руб.

Платежеспособность поручителя (Ивановой Т. А.) = 19649, 33 * 180 * 0, 8 = 2475815, 58 руб.

Платежеспособность поручителя (Сидоровой Н. С.) = 29503, 25 * 180 * 0, 8 = 3717409, 50 руб.

Сумма совокупного обеспечения по кредиту:

951 867. 00 + 2 475 815. 58 + 3 717 409. 60 = 7 145 092. 08 руб.

5. Далее кредитный инспектор готовит заключение о предоставлении кредита физическому лицу и выносит его на рассмотрение кредитного комитета.

6. Кредитный комитет рассматривает возможность выдачи кредита на основании предоставленных документов, результаты отражаются в Выписке протокола заседания кредитного комитета.

7. Получив положительное решение кредитного комитета, кредитный инспектор сообщает клиенту о данном решении и предупреждает, что в течение 3-х месяцев он должен предоставить в банк следующие документы:

- предварительный договор купли - продажи;

- технический паспорт жилого помещения;

- договор дарения;

- копия лицевого счета.

8. Документы передаются в юридическую службу, которая дает заключение о правоспособности заемщиков / поручителя /залогодателя - физических лиц.

9. После получения положительного заключения от юридической службы назначается день заключения кредитного договора, в нашем случае - это день сделки купли - продажи квартиры.

10. В назначенный день после получения от продавца квартиры копии расписки о получении части денежных средств за объект недвижимости между Банком и заемщиком заключается кредитный договор, с поручителями - договора поручительства, срочное обязательство, заявление индивидуального заемщика на выдачу кредита наличными, после чего между покупателем и продавцом составляется договор купли - продажи, акт приема - передачи.

11. Договор купли - продажи регистрируется в Управлении

Федеральной регистрационной службы по Омской области, после чего наш заемщик Петров С.Я. полученную сумму кредита отдает продавцу квартиры.

12. После получения в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (с обременением ипотекой в силу закона), между заемщиком и Открытым страховым акционерным обществом "РЕСО - Гарантия" заключается договор страхования имущества, а также составляется соглашение между Сберегательным банком, "страхователем" и "страховщиком".

Можно выделить основные проблемные направления, в отношении которых необходимо усовершенствовать процесс ипотечного кредитования в Исилькульском отделении Сберегательного Банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082:

1. Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и Банка - это процедура андеррайтинга. Причиной чрезмерной требовательности банка к заемщику является смешение акцентов с объекта на субъект кредитования. По сути, в настоящее время ипотечный кредит Сбербанк выдается не под залог недвижимости, а под залог будущих доходов заемщика, желательно "белых". Кстати, существуют категории лиц, которым, как правило, отказывают в кредите, несмотря на уровень их доходов. Это например, госслужащие, люди творческих профессий, получающие гонорары, практикующие юристы, агенты, работающие за процент, сотрудники силовых структур, охранники и т.д. Считаю необходимым разработать программу кредитования данной группы лиц, так как они составляют достаточно обширную долю потенциальных заемщиков.

Для оптимизации процесса взаимодействия андеррайтера и заемщика необходимо осуществлять работу с помощью профессионального брокера. Ведь задача банка - это, проще говоря, работа с деньгами, в т.ч. и решение непростых проблем по рефинансированию ипотечных кредитов, а задача ипотечных брокеров - работа с клиентами и организация ипотечной сделки "под ключ" от подбора кредитной программы до заключения договора купли - продажи с помощью ипотечного кредита, а также координация и контроль сделки в целом. В перспективе будет целесообразно вынести процедуру за пределы офиса банка. Преимущества работы банка и других участников рынка в режиме "бэк офиса, а ипотечного брокера в режиме "фронт офиса" очевидны: банк сможет значительно экономить на розничной сети, а число заемщиков может быть увеличено многократно.

2. Одной из проблем в отделениях Сбербанка является учет закладных: сегодня закладная напоминает именной вексель: переход такой закладной от одного владельца к другому фиксируется непосредственно в самой бумаге. В рамках существующего законодательства нельзя осуществлять депозитарное хранение закладных как ценных бумаг. Преимущества такого способа очевидны: при депозитарном учете закладной первичный кредитор мог бы сразу внести ее на свой счет депо по месту своего нахождения, и уже на следующий день она была бы доступна покупателям по все стране. Помимо ускорения, упрощения и удешевления оборота закладных уменьшается и человеческий риск ошибок в передаточных надписях. Для развития рынка закладных, необходимо, чтобы подтверждением перехода

прав по закладным служила выписка из депозитария, осуществляющего хранение закладных. Сегодняшняя бумажная форма закладных - тормоз для решения поставленных программой ипотечного кредитования в Сбербанке задач по объемам предоставления кредитов населению. Без депозитарного (электронного) учета закладных формирование качественного рынка ипотечных продуктов весьма проблематично. Поэтому является очевидным введение электронного учета закладных в Сберегательном банке.

Для дальнейшего эффективного развития рынка ипотечного кредитования необходимо всем банкам, предоставляющим данные услуги населению, в том числе и Сбербанку перейти на общероссийский унифицированный стандарт договора ипотечного кредита / займа (ОУС)/

Общероссийский унифицированный стандарт договора ипотечного кредита / займа признаваемый рынком и регистрационной службой документ (правильнее сказать, система документов). По сути, он близок к Стандартам АИЖК, но по конечному продукту напоминает договор купли - продажи РТС: в подписываемом сторонами сделки документе (договоре кредита / займа) указываются их роль, реквизиты, предмет сделки (адрес и краткое описание жилья), валюта, срок кредита и процентная ставка, вид договора (кредитный договор, заем, долевое строительство при залоге имеющегося жилья и др.). Основные параметры сделки перечислены на одном листе, ее прочее описано в соглашении ОУС, о присоединении к которому стороны упоминают в договоре.

инвестора.

3. Следующее проблемное направление, в направлении которого Банку следует принимать меры по совершенствованию - это снижение

затрат заемщиков по обслуживанию кредита. Последнее время активно идет процесс снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Структура затрат заемщиков при обслуживании кредита состоит не только из самой процентной ставки, но и услуг банка по перечислению аннуитетных платежей, страхования.

Страхование также является проблемой, как для банка, так и для инвестора: общеизвестно насколько хлопотно обеспечение своевременной ежегодной оплаты заемщиками страховыми компаниями, телефонные переговоры - все это бесполезно, если клиент разгильдяй, и для него задержка исполнения своих обязательств на месяц - пустяковое дело. По - иному это оборачивается для инвестора, управляющего, спецдепозитария и сервисного агента, если закладная такого разгильдяя включена в ипотечное покрытие. Это приводит к дефолту закладной.

Если заемщик все равно платит страховые суммы, не проще было бы основным игрокам ипотечного рынка не снижать процентные ставки, а перевести страхование рисков на залогодержателя. Тем самым уменьшатся затраты заемщиков по обслуживанию кредитов и устранится проблема обеспечения непрерывности страхования ипотечного покрытия. Правила страховых компаний позволяют при наличии согласия заемщика вести страхование рисков залодержателем в свою пользу. А поскольку страхование будет производиться крупными пулами, то уместно ожидать и снижения стоимости страхования. В данном случае рекомендация для отделений Сбербанка может носить следующий характер: не спешить со снижением собственно процентных ставок, а упростить пользование кредитом гражданами, уменьшить на них груз сопутствующих договоров и платежей, оставив только одну заботу - своевременно производить

ежемесячные платежи по погашению кредита. Об остальном пусть болит

голова у профессионалов.

Резон очевиден: упрощаются взаимоотношения сервисного агента со

страховой компанией; снижается риск инвестора; облегчается жизнь заемщика. Решение данных проблем улучшит условия выпуска и

обслуживания ипотечных ценных бумаг.

4.Одна из проблем, над которой следует Банку работать - это отсутствие внутренней информационной базы. Если на этапе выдачи кредитов информация носит частный характер и имеет значение только для внутреннего потребления каждого кредитора, то при развитии сделок купли - продажи качественное отражение данных об ипотечных кредитах приобретает ценность и для внешних пользователей. В таком случае база данных отражает качество всего спектра операций, произведенных при выдаче и обслуживании ипотечного кредита (андеррайтинг, оценка предмета залога, страхование, дополнительное обеспечение и т.д.), и позволяет составить мнение об ипотечных активах, выступающих в качестве предмета транзакций.

В настоящее время внутренняя информационная база российских кредиторов чаще всего представлена в виде простейших таблиц о количестве и объеме выданных кредитов. В большинстве банков аналитические отделы находятся в стадии планирования или формирования. Нередко в банках, имеющих разветвленную региональную сеть, отсутствует единая обновляемая база данных об ипотечном портфеле. Одновременно на рынке уже сформированы достаточно крупные портфели ипотечных кредитов, требующих серьезной аналитической работы и постоянного мониторинга.

Зарождение рынка оборота закладных и пулов ипотечных кредитов формирует потребность в интенсивном обмене достоверной информацией, что невозможно без стандартов данных.

Во-первых, унифицированные стандарты определяют, какую информацию и в каком формате должны содержать эти данные.

Во-вторых, стандарты позволят сделать портфель ипотечных кредитов

понятным как для внутренних, так и для внешних пользователей. Внешними пользователями в данном случае являются инвесторы, рейтинговые агентства, другие контрагенты. В качестве внутренних пользователей

выступают аналитические и исследовательские отделы кредиторов, а в итоге - их акционеры.

В-третьих, стандартизация данных необходима для создания и развития качественной аналитики ипотечных портфелей и управления рисками.

В-четвертых, единый формат позволит сделать данные об ипотечных кредитах сопоставимыми, что является важным фактором при принятии инвестиционных решений.

В-пятых, унификация данных позволяет в значительной степени сократить издержки времени при обработке и анализе информации.

В-шестых, наличие информации, приведенной к единому знаменателю, будет способствовать повышению информационной открытости и прозрачности рынка ипотечного кредитования.

С одной стороны, единый формат данных имеет самостоятельное значение, а с другой - является важной составной частью общего процесса стандартизации рынка ипотечного кредитования. При взаимодействии сторон транзакции также сможет возникнуть проблема неоднозначной трактовки одного и того же показателя или термина. Именно поэтому Стандарты данных подразумевают не только наличие полей с одинаковыми наименованиями, но и их единое понимание. Что касается практики, необходимо понимать, в чем заключается различие понятий "аналитическая информация" и "операционная информация". То есть информация, формируемая кредитором в целях обслуживания и учета ипотечных кредитов, не соответствует требованиям, предъявляемым к аналитической информации. Аналитическая информация должна содержать исчерпывающие данные об основных параметрах ипотечного кредита и формироваться таким образом, чтобы внешний пользователь мог сделать обоснованное заключение о качестве ипотечного кредита и / или совокупности кредитов.

База данных, которую рекомендовано иметь в банке, может включать статические и динамические показатели. Статические данные содержат

информацию, зафиксированную на определенную дату, динамические отражают изменение показателей во времени (например, динамика

ежемесячных платежей с учетом долгосрочных погашений и просроченных платежей и т.д.). Представленные данные об ипотечных кредитах, составляющих ипотечные портфели и пулы. Как в статике, так и в динамике, позволяют применять системный подход при анализе и управлении рисками.

Ипотечные программы на сегодняшний день имеют многие коммерческие банки, программы которых действуют в соответствии с федеральным законодательством и существенно ни по процентным ставкам, ни по условиям предоставления ипотечных кредитов не отличаются друг от друга. Большинство банков, сделало ипотеку приоритетным банковским продуктом, о чем свидетельствует увеличивающийся в течение двух последних лет объем выданных ипотечных кредитов.

Итак, в отношении Омского отделения Сберегательного Банка рекомендовано: провести упрощение процедуры андеррайтинга, сформировать механизм сотрудничества с риэлторскими компаниями ипотечными брокерами, перейти на электронный учет закладных, снизить затраты заемщиков, сформировать внутреннюю информационную базу для проведения оперативного анализа. Разработанные в ходе работы рекомендации необходимы для Сбербанка, для дальнейшей эффективной работы на рынке ипотечного кредитования, но могут быть использованы и в практике других банков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Решение жилищной проблемы путем повышения доступности жилья для населения и увеличения доли собственников является важнейшей социально - экономической предпосылкой стабилизации современного российского общества. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья основным источником средств, направляемых на улучшение жилищных условий, являются ипотечные банковские кредиты.

В данной работе была поставлена следующая цель: изучение проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России, и разработка рекомендаций по их устранению. В ходе работы были даны определения понятий ипотечного жилищного кредитования, функционирования рынка ипотечного кредита, механизма взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования; изучено законодательство Российской Федерации, регламентирующее деятельность субъектов рынка ипотечного кредитования; описаны условия и порядок предоставления ипотечного кредита в Исилькульское отделение №2231 дополнительный офис 082 Сбербанка России ; проведен анализ ипотечного рынка в России; обозначен круг проблем развития ипотечного кредитования в Российской Федерации в целом, и ипотечного кредитования в частности в отделении Сбербанка; разработаны рекомендации по устранению выявленных проблем развития ипотеки.

Ипотечный кредит - это денежная сумма, которая выдается банком заемщику на приобретение жилья под залог этой недвижимости. Недвижимость приобретается в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита. Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось в 90-х годах прошлого века.

На основании ипотечного законодательства на различных уровнях

предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и власти Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов. В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако, по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов кредитования: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программы льготного ипотечного кредитования.

Ипотечные программы на сегодняшний день имеют многие коммерческие банки, программы которых действуют в соответствии с федеральным законодательством и существенно ни по процентным ставкам, ни по условиям предоставления ипотечных кредитов не отличаются друг от друга. Большинство банков сделало ипотеку приоритетным банковским продуктом, о чем свидетельствует увеличивающийся в течение двух последних лет объем выданных ипотечных кредитов.

Проблемы, возникающие при ипотечном кредитовании обширны: основная проблема - это активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен на недвижимость и делает ее недоступной для большинства населения. Несовершенство, а порой и отсутствие законодательной базы в отношении ипотечного кредитования является серьезным препятствием на пути развития российской ипотеки. К актуальным проблемам ипотеки в Российской Федерации также относятся: высокие процентные ставки по кредитам, недостаточные финансовые ресурсы российских банков, высокие транзакционные издержки, отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья, неразвитость такого финансового инструмента как секьюритизация, небольшое количество ипотечных ПИФов, отсутствие заинтересованности у иностранных инвесторов.

В условиях финансово-экономического кризиса в полной мере проявились слабые места и уязвимость отечественного рынка ипотечного кредитования, во многом исчерпавшего ресурсы для интенсивного роста в будущем. Выход рынка ипотечного кредитования на качественно новый уровень развития подразумевает применение ряда инновационных для российского рынка финансовых инструментов, хорошо зарекомендовавших себя в развитых странах, в первую очередь в Западных Европе и США. Закладные листы (covered bonds) - один из наиболее популярных механизмов рефинансирования ипотечных кредитов, прочно удерживающий пальму первенства в странах континентальной Европы.

В связи с нынешней экономической ситуацией в мире, а в частности в России, произошло значительное уменьшение платежеспособности населения, что приводит к тому, что заемщики зачастую отказываются от приобретенных квартир. Проблема неплатежей по ипотечному кредиту резко возросла; стала очень серьезной и актуальной на сегодняшний день.

Для решения существующих проблем необходимо: совершенствование законодательства в отношении ипотечного кредитования, увеличение объемов возводимого жилья, снижение банками процентных ставок, снижение транзакционных издержек, развитие рынка ипотечных ценных бумаг, привлечение иностранных инвесторов, внедрение новых финансовых инструментов, и, конечно же, увеличение доходов потенциальных заемщиков.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно - правовые акты.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации ч. 1 от 30.11.1994 № 51 - ФЗ, в ред. от 26.06.2007.

2. Жилищный кодекс РФ, принят ГД 22.12.2004 г., в ред. от 18.10.2007 г. № 230 - ФЗ.

3. Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998, в ред. от 26.06.2007 г. №102 - ФЗ.

4. Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, принят ГД 22.12.2004 г., в ред. от 16.10.2006 г. №160 - ФЗ.

5. Федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997, в ред. от 23.11.2007 г. №122 - ФЗ.

6. Постановление Правительства РФ №675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы" о 17.01.2001г, в ред. от 30.12.2006г.

7. Правила кредитования физических лиц Сбербанком России и его филиалами, ред. 3, с учетом изм. 229-3/3-р от 04.03.2005 г.

8. Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости (с учетом Изменений №1040-3 /1-р от 20.03.2006 г.; 1040-3/2-р от 09.02.2007 г.).

Учебная и научная литература.

- Буйлов М.А., Дмитриева Е.В. С акцентом на проценты // Коммерсант, Деньги. - 2007. - №4. - С.12-24.

- Головин О.Л., Грызенкова Ю.В. Развитие образовательной инфраструктуры ипотечного рынка в России // Финансы и кредит. - 2006. - №4. - с. 48-52.

- Головин О.Л., Грызенкова Ю.В. Развитие образовательной инфраструктуры ипотечного рынка в России // Финансы и кредит. - 2006. - №13. -С.48-52.

- Губейдулина Г.Р. Ипотечная упаковка // Ведомости. - 2007. - № 7. - с.511.

- Дедюхова И.А. Перспективы развития ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 2007. -№1. - С.32-39.

- Ж'. Банковское дело. 2' 2009. Ст. Ипотека: возможности роста исчерпаны. Что дальше? И.Б. Федоров с.68.

- Ипотека: Жилье в кредит / Г.А. Цылина. - М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2001. - 358 с.

- Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью / А.Е. Русецкий. - М.: Эксмо, 2007. - 176 с.

- Ипотека: просто о сложном (Д.А. Шевчук. - М.: Гросс - Медиа: РОСБУХ, 2008. - 376 с. - (Жилищный вопрос). - ISBN 978-5-476-00711-1.

- Ипотека: Учебно - практическое пособие / Под ред. д. э. Н. проф. В.З. Черняка. - М.: Издательство РДЛ, 2003. - 272 с.

- Ипотечное кредитование в вопросах и ответах А.Н. Багаев. - Ростов н / Д: Феникс, 2006. - 144с. (Качество жизни).

- Общая теория денег и кредита: Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2005. - 583 с.

- Пашков Д.Б. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья (Жилищное право. - 2006 №6).

- Симонов Ю.Ф. Ипотека:100 вопросов и ответов: Учеб. Пособие. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 389 с.

- Симонов Ю.Ф. Ипотека для всех: Учеб. Пособие. - М.: ЮНИТИ, 2004. - 498с.

- Тенденции и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России [Текст]: монография / В.А. Савинова. - СПб.: Изд-во С. - Петерб. гос. Ун-та экономики и финансов, 2008 - 200 с.

- Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. - М.: КНОРУС, 2009. - 304 с.

3

Показать полностью…
Похожие документы в приложении